Pese a que la venta de viviendas nuevas continúa a la baja en términos trimestrales respecto al 2022 -año en el que el sector inmobiliario recibió varias estocadas, como el deterioro de la economía, restricciones crediticias, inflación y una menor reposición de stocks por el freno en el ingreso de proyectos nuevos-, en los meses de febrero y marzo se observó un leve repunte, según los datos del último InfoInmobiliario de TOCTOC.
El reporte dio cuenta de señales de mejora en la comercialización de este segmento al cierre del tercer mes del año,
luego de que las ventas de propiedades nuevas crecieran 19,6% al comparar con febrero, con un alza de 20,1% en departamentos y de 18% en casas, completando un total de 1.824 viviendas promesadas. Con todo, comparativamente en términos trimestrales las ventas representan un retroceso de 4,8% versus el periodo de enero-marzo de 2022.
"Si bien en términos generales las ventas han estado alicaídas, el cierre del primer trimestre fue más alentador respecto al nivel que se esperaba en la industria. A esto, se suman ciertos factores que hemos estado observando a nivel económico", dijo Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC.
Añadió que "en marzo hubo un repunte en las ventas mensuales debido, por una parte, a un mejor desempeño de proyectos con subsidio, principalmente en Cerrillos, San Bernardo y Quilicura, sumado a un aumento en la compra de destinatarios finales y mejores ventas en comunas del sector oriente por diversas ofertas en precios".
En relación a los sectores predilectos, Serey detalló que "las comunas que han registrado mayores ventas y cotizaciones de departamentos son Ñuñoa, principalmente en el sector de Rodrigo de Araya, el Barrio República y la zona sur de Santiago, y La Florida en los sectores de Bellavista de la Florida y Vicente Valdes. En casas, destaca el sur de Lampa, San Bernardo y Padre Hurtado".
Sobre esto, Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, comentó: "hemos visto un repunte en las cotizaciones, visitas y ventas de propiedades nuevas. Este fenómeno se puede explicar debido a la mejor percepción económica de los clientes, dada la tendencia a la baja de las tasas de interés y las menores restricciones de la banca para la obtención de créditos hipotecarios".
Precios más atractivos
En cuanto a los precios, el informe TOCTOC indica que la venta promedio de departamentos en la Región Metropolitana alcanzó en marzo las 72 UF/m2, con un crecimiento anual de 2%, explicado principalmente por mayores volúmenes de ventas de departamentos de 1D1B, lo que ha impulsado el promedio total al alza.
En esta línea, San Miguel fue la comuna que registró la mayor variación en sus precios, aumentando un 13% el valor mensual, alcanzando un promedio de 69 UF/m2, seguido por Estación Central (10%) y La Florida (6%), con 61 y 69UF/m2, respectivamente. En casas, en cambio continúa la contracción de precios, acumulando una baja de 7% anual, con un valor promedio de 56 UF/m2.
Bajo el análisis del chief research officer de TOCTOC, desde octubre a la fecha "los precios de las casas y departamentos han tenido una sostenida baja, reflejado por la caída del valor de departamentos en entrega inmediata, mientras en casas este descenso está generalizado en la oferta en blanco, verde y entrega inmediata".
Danús, en tanto, precisó que, en términos de precio, "el mercado ha tenido un comportamiento desigual, dependiendo del sector donde está ubicado el proyecto. Hay comunas como San Miguel, La Florida o Macul, que están con una demanda más fuerte por lo que percibimos un alza en los precios, mientras que en la zona oriente, por ejemplo, las ventas han estado más lentas por lo que los descuentos tienden a ser más agresivos, para impulsar los cierres de negocio".
"Estamos registrando descuentos promedio de entre un 8-15% y hasta un 17,5%, en el segmento de proyectos que comercializamos, sobre las 12.500UF"
Carolina Uribe-Echevarria, gerenta comercial y de Alto Patrimonio de Chile Sotheby’s
gerenta comercial y de Alto Patrimonio de Chile Sotheby’s, mencionó
"estamos registrando descuentos promedio de entre un 8-15% y hasta un 17,5%, en el segmento de proyectos que comercializamos, sobre las 12.500UF. Es un fenómeno que no es ajeno al sector oriente, por ejemplo, podemos ver descuentos sobre los dígitos en Vitacura. Es un muy buen momento para comprar".
"Este ajuste a la baja en los precios se genera como consecuencia de la cantidad de oferta disponible, ya que existe un exceso de unidades disponibles, con 68.000 propiedades nuevas en el mercado, lo que implica un plazo de 40 meses para agotar stock. En paralelo, muchas inmobiliarias no pueden seguir sosteniendo los créditos contraídos con las tasas tan altas, por lo que deben estimular las ventas", agregó Uribe-Echevarria.
Proyecciones
Consultado por las proyecciones para el sector inmobiliario, Serey dice que el 2023 "será un año de menos a más. En efecto, estimamos que a partir de la segunda mitad de 2023 comenzaremos a observar crecimientos anuales en el mercado, que terminaría con 15% sobre lo observado en 2022".
¿Las razones? El ejecutivo de TOCTOC destaca factores como "las mejores proyecciones en las condiciones de acceso al crédito hipotecario, mejores tasas, y menores costos en seguros por impulsos como la medida del FOGAES -el Fondo de Garantías Especiales, un programa de apoyo a la primera vivienda otorgado por el Gobierno-. A esto se suma la generalización de medidas como el pago en pie en cuotas incluso en entrega inmediata y menores precios en la oferta en entrega inmediata, que debiesen impulsar la venta".
"A medida que la inflación disminuya, esta presionará a las entidades financieras a rebajar sus condiciones crediticias, tanto en tasas como en los mismos requisitos de renta, por lo que podemos esperar que, en este segundo semestre el repunte en las ventas se vea más acentuado y se frenen los desistimientos"
Sergio Novoa, gerente de consultoría inmobiliaria en BMI servicios inmobiliarios
, gerente de consultoría inmobiliaria en BMI servicios inmobiliarios, por su parte, prevé que "a medida que la inflación disminuya, esta presionará a las entidades financieras a rebajar sus condiciones crediticias, tanto en tasas como en los mismos requisitos de renta,
por lo que podemos esperar que, en este segundo semestre el repunte en las ventas se vea más acentuado y se frenen los desistimientos".
"A esto hay que sumarle políticas como la del FOGAES que incentiva la compra de viviendas. No hay que olvidar el déficit habitacional, que no ha parado de aumentar y ya hay estimaciones que la sitúan en torno a las 800.000 viviendas", acotó Novoa.
De acuerdo al reporte de TOCTOC, la oferta acumulada continúa en niveles históricos, con un incremento anual de 3,4%, alcanzando las 76.975 unidades disponibles -67.971 departamentos y 9.005 casas- para comprar al cierre del primer trimestre del año.
Finalmente, el análisis da cuenta que los desistimientos de departamentos presentan, luego de dos meses consecutivos de caídas, un leve aumento, alcanzando 22% de la venta bruta del mes. En casas, el porcentaje de desistimientos se ubica en el mismo nivel, para un total de 93 unidades.
