SANTIAGO.- No solo se ha cuestionado la instalación de un megaproyecto de viviendas sociales en el sector de la rotonda Atenas en Las Condes. Si se hace una línea del tiempo se puede encontrar que siempre han causado dudas y controversias entre los vecinos los proyectos de soluciones habitacionales integrados a la ciudad por su supuesta influencia en la plusvalía de la zona.
Según el economista e investigador del Centro de Estudios Públicos (CEP), Slaven Razmilic, esto también pasó en los 2000 en la erradicación de la toma de Peñalolén y actualmente se está replicando en la misma comuna con un proyecto impulsado por la alcaldesa Carolina Leitao que estaría desplegado al frente de la comunidad ecológica. "De nuevo ahí hay recursos y acciones judiciales tratando de frenarla".
Pero el conflicto no queda ahí. Se vivió también en Maipú cuando inicialmente el concejo municipal rechazó la construcción de un proyecto de viviendas sociales para personas de campamentos porque los vecinos del sector donde se iba a emplazar se opusieron.
"Un proyecto que tiene financiamiento del Ministerio de Vivienda y que es liderado por Techo. Eventualmente, esa decisión del concejo se revierte y el proyecto hoy día se está construyendo", indica Razmilic a Emol.
También están los antecedentes de la discusión que causó en Lo Barnechea el rumor de que se iba a instalar un proyecto habitacional aledaño al colegio Nido de Águilas, a lo cual el alcalde Felipe Guevara tuvo que salir a responder que no era así cuando los vecinos comenzaron a pedir explicaciones.
Según Razmilic, que es uno de los autores de la investigación de la CEP "Viviendas sociales: ¿por qué no en mi patio trasero?", junto con Jonathan Orrego, este conflicto es "relativamente recurrente, y nuestra impresión (…), es que esa disposición se estaba teniendo desde las emociones, desde los temores y no necesariamente de las cifras".
Es por esto que decidieron investigar sobre la materia y realizaron un estudio basado en casos de barrios con composiciones socioeconómicas similares, unos directamente frente a viviendas sociales y otros en la misma zona pero no en frente de condominios de viviendas sociales. Así es como llegaron a las comunas de: La Florida, Las Condes y Peñalolén.
Durante los más de dos meses que se prolongó su investigación se pudo dar cuenta de que en todas las comunas analizadas las trayectorias de los precios de las viviendas en un sector aledaño a viviendas sociales no sufrió mayor cambio, por el contrario, variaron su plusvalía en el caso de que se encontraran cercanos del metro o cuando el nicho del mercado tenía concordancia con la comuna donde estaban los hogares.
La influencia del Metro y el nicho de mercado
Por lo tanto, la instalación de un proyecto de soluciones habitacionales produce "un efecto que se ve mitigado por otros elementos que aparentemente son más importantes y que tienden a explicar mejor las trayectorias de precios como, por ejemplo, en casos de cercanía con el metro", señala el investigador sobre su análisis.
"Tenemos dos barrios en Las Condes que están igual de cerca de viviendas sociales y ambos crecen mucho, pero crecen mucho más si están cerca del metro y ambos crecen más que zonas de viviendas más caras que están mucho más lejos del metro", explica Razmilic.
"Nuestra impresión (…), es que esa disposición (sobre que baja la plusvalía) se estaba teniendo desde las emociones, desde los temores y no necesariamente de las cifras"
Slaven Razmilic, investigador CEP
En el caso de Peñalolén, el investigador señala que el análisis fue hecho en una zona que no está cerca del Metro. "Tenemos dos barrios, uno que está rodeado de la zona más rural, por el lado de la Viña Concha y Toro, y en la otra zona condominios de altos ingresos y estos condominios de alto ingresos tenían viviendas sociales básicamente en todos sus bordes, excepto en uno. Y, curiosamente, el sector que está más cerca de los condominios de viviendas sociales tiene un crecimiento mucho más grande".
Por lo cual, una de las respuestas a las que llegaron los investigadores es que en Peñalolén los sujetos de estudios eran condominios de altos ingresos, pero viviendas de 5.000 UF, por un lado y por otro, de 8.000 UF, y resulta que el barrio "más barato" tuvo un crecimiento mucho más grande.
"Lo que podría ser evidencia de un mayor crecimiento de la demanda de segmentos medios alto que de segmentos de 8.000 UF hacia arriba (…). Acá la cercanía de viviendas sociales no es tema, sino que el nicho del mercado que tuvo más dinamismo", expresa Razmilic.
Una de las conclusiones que saca el estudio de la CEP declara que "al menos a nivel de tendencias de crecimiento en las zonas revisadas, la presencia de viviendas de este tipo no parece tener incidencia clara, ni en una dirección ni en la otra. En los tres casos vemos que las zonas adyacentes a barrios de viviendas sociales pueden crecer menos, igual o mucho más, que otras zonas similares pero no adyacentes a los conjuntos sociales".
Lo que respalda lo que sostuvo el investigador respecto a la variación de los precios de las viviendas aledañas a soluciones habitacionales, "aparentemente las viviendas sociales no interfieren mayormente, hay otras cosas que están importando que podría ser el metro, otra pueden ser los nichos de demanda, pero de aquí para adelante hay varios más que investigar", ya que según él, "estas nunca son discusiones que se cierran por completo, porque son procesos dinámicos y multifactoriales, porque duran mucho tiempo e influyen muchas cosas".
