¿Brotes verdes en el mercado inmobiliario? Esa es la gran interrogante que tiene diversas respuestas en la industria. Y es que por un lado, hay quienes consideran que la parte más compleja de la larga y profunda crisis que ha golpeado al sector ya pasó, mientras que otros son más cautos y, si bien, en general hay coincidencia de que se ha comenzado a divisar luz al final del túnel, no es igual de nítida para todos.
El mercado inmobiliario, y el sector construcción en general, lleva un buen puñado de meses navegando en medio de una tormenta perfecta que combina dificultades para las personas para acceder a créditos hipotecarios, altas tasas de interés, complejas oportunidades de financiamiento para las empresas de la industria y la debilidad general de la economía, lo que se ha traducido en un desplome de la demanda y también una contracción importante de nuevos proyectos.
Situación que ha provocado la quiebra de cientos de constructoras y promotoras.
Sin embargo, en el último tiempo han habido ciertas señales esperanzadoras, como el control de la inflación, la baja de las tasas promedio para acceder a créditos hipotecarios -aunque siguen en niveles históricamente altos-, medidas que prepara el Gobierno para ayudar a reactivar al sector y un mejor desempeño de la actividad económica en el país.
En ese sentido, Mario Portugal, director de consultoría de Tinsa, sostuvo que a fines del año pasado comenzó a notarse un cambio. "Durante el último trimestre de 2023, el mercado experimentó un incremento de los proyectos disponibles en comparación con los trimestres anteriores, con el ingreso de 38 proyectos nuevos. Si bien para el primer periodo de este año, se detectó un resultado levemente menor al periodo anterior, con la entrada de 34 nuevos desarrollos, creemos que ya hemos pasado por la parte más compleja de esta crisis", añadió.
"Si bien para el primer periodo de este año, se detectó un resultado levemente menor al periodo anterior, con la entrada de 34 nuevos desarrollos, creemos que ya hemos pasado por la parte más compleja de esta crisis"
Mario Portugal, director de consultoría de Tinsa
Así, el ejecutivo de la empresa consultora proyecta un aumento paulatino del ingreso de viviendas nuevas en la medida que la demanda y la inversión responda a las mejores condiciones económicas, como la baja de tasas y la menor inflación. "El mercado no internaliza de forma inmediata las mejoras de la economía, pero creemos que la recuperación será mucho más evidente hacia el final de este año y el inicio del 2025", agregó.
Sin embargo, José Ignacio Maturana, gerente Inmobiliario de Norte Verde, es más cauto. Si bien subrayó que "la reducción de las tasas de interés es una señal positiva en este momento de complejidad del sector y que esta disminución puede ser el comienzo de un ciclo más favorable", destacó que las tasas "siguen estando por sobre los niveles observados antes de la pandemia".
"Aunque haya mejoras, todavía queda camino por recorrer para recuperar completamente las condiciones financieras previas a la crisis"
José Ignacio Maturana, gerente Inmobiliario de Norte Verde
En ese sentido, enfatizó en que esto último indica que "
aunque haya mejoras, todavía queda camino por recorrer para recuperar completamente las condiciones financieras previas a la crisis".
Por otro lado, aseveró que "la economía ha mostrado mejoras recientes, lo que ha beneficiado al sector. Sin embargo, el panorama sigue siendo desafiante y no se vislumbra un repunte claro en el futuro cercano".
"Se espera una recuperación leve a partir del segundo semestre, principalmente debido al control de la inflación, aunque es poco probable que las ventas recuperen niveles prepandemia, incluso si mejora el acceso al crédito", añadió.
A su vez, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, dijo a Emol que el mercado de las viviendas "espera con ansias un efecto de rebote en la venta de viviendas, que ha sido muy esquivo en los últimos años y que, aun a comienzos de año muestra deterioro".
"El rebote de ventas en el sector comercio, abre la esperanza que los brotes verdes empiecen a mostrarse también en el sector de viviendas", acotó.
"El mercado en general ha mostrado brotes verdes de arriendos en el sector de oficinas, que muestran un interesante crecimiento en la demanda de arriendos y el sector de bodegas que ha mantenido una actividad creciente en los últimos años"
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers
Gleisner agregó que "si bien hay una cierta estabilidad en las tasas hipotecarias, todavía están sensiblemente por sobre las tasas del 2022 y comienzos del 2023. Y están muy lejanas de las tasas de los años 2018 -2019".
En cuanto a su percepción sobre las mayores reacciones del mercado inmobiliario, el vicepresidente de Colliers comentó que "el mercado en general ha mostrado brotes verdes de arriendos en el sector de oficinas, que muestran un interesante crecimiento en la demanda de arriendos y el sector de bodegas que ha mantenido una actividad creciente en los últimos años".
Sebastián Ortega, subgerente de consultoría y estudio de GPS Property proyectó que "en los próximos dos años debiéramos ver una reactivación sostenida en el mercado inmobiliario, particularmente en el segmento residencial que es el que se ha visto más golpeado por la crisis".
"En los próximos dos años debiéramos ver una reactivación sostenida en el mercado inmobiliario, particularmente en el segmento residencial que es el que se ha visto más golpeado por la crisis"
Sebastián Ortega, subgerente de consultoría y estudio de GPS Property
"Hoy, mientras las personas no tengan acceso a créditos y sigan las restricciones bancarias con las tasas de interés, continuaremos solo viendo brotes verdes en áreas más específicas como el mercado de oficinas, industrial y de bodegas. Creemos que desde el Gobierno también debiesen promover mayores incentivos tributarios y subsidios que apunten a la compra de viviendas", añadió.
En tanto, Sergio Novoa, gerente general en BMI Servicios Inmobiliarios detalló a Emol que las ventas anuales "han caído con respecto al año 2022 en un 28,36% y un 47,67% con respecto al 2021 si comparamos con el mismo cuatrimestre del año 2022, este indicador aumentó en un 3,26% y con respecto al anterior cuatrimestre crecieron en un 19,67%".
"Estos datos sugieren que, aunque el mercado sigue afectado por la crisis, hemos comenzado a observar señales de estabilización durante los últimos períodos de 2023 en comparación con 2022", complementó.
"Aunque es demasiado pronto para afirmar que estamos viendo signos de recuperación sostenida, el comportamiento positivo en las ventas podría indicar que este crecimiento podría darse durante 2024"
Sergio Novoa, gerente general en BMI Servicios Inmobiliarios
Sin embargo, agregó que "aunque es demasiado pronto para afirmar que estamos viendo signos de recuperación sostenida, el comportamiento positivo en las ventas podría indicar que
este crecimiento podría darse durante 2024".
Mientras que José Tomás Falcone, gerente de ventas de Activo Más Inversiones, comentó que "el mercado inmobiliario, como cualquier otro, atraviesa ciclos y en este momento, observamos una recuperación gradual, con tendencias positivas que se consolidarán a finales de 2024 y se estabilizarán a comienzos y mediados de 2025".
En ese sentido, esperan la normalización de las tasas hipotecarias ya que según dijo, "los criterios hipotecarios se encuentran en una tendencia bajista, recuperando su nivel promedio histórico del 4% en los próximos trimestres".
Y en segundo lugar, sostuvo que la recuperación del mercado inmobiliario "está más cerca de lo que pensamos y se espera una mayor estabilidad a partir de finales de 2024 y comienzos de 2025".
"Esto está quedando reflejado en el aumento en los lanzamientos de proyectos en blanco. El primer trimestre de 2024 se ha experimentado un repunte significativo, con 6 nuevos proyectos inmobiliarios de gran envergadura", complementó.
Ahora bien, Falcone enfatizó en que aunque estos lanzamientos actuales apuntan a una mejora del mercado, "esta se materializará en el mediano plazo, entre 2026 y 2027, debido al tiempo de construcción de los proyectos".
En tanto Cristóbal Tirado, gerente comercial en Chile Sotheby’s International Realty, consideró que el repunte es segmentado.
"Hay mucha gente que está esperando que bajen más las tasas, pero es aconsejable que se acostumbren a esta nueva realidad y que tengan claro que no van a llegar a los niveles de 2018 o 2019"
Cristóbal Tirado, gerente comercial en Chile Sotheby’s International Realty
Esto, porque en el segmento de casas y departamentos en la zona oriente "hay efectivamente mayor interés que hace seis meses y eso lo notamos sobre todo en el segmento entre 8 y 20 mil UF".
Tirado detalló que se ve reflejado en sectores como La Dehesa, "donde hay mucha oferta y eso ha dinamizado el mercado. Respecto de los precios, no vemos caídas ni tampoco aumentos relevantes, por lo que se mantienen estables".
En este tramo, dijo, "el principal impulsor de la venta es la caída en la tasa de interés y el mayor control de la inflación. Es un segmento muy sensible a las señales que entrega la economía".
Sin embargo, subrayó que "hay mucha gente que está esperando que bajen más las tasas, pero es aconsejable que se acostumbren a esta nueva realidad y que tengan claro que no van a llegar a los niveles de 2018 o 2019".
