SANTIAGO.- Pese a que se puede considerar "poco ético" comprar una propiedad a través de un remate dado que detrás de todo el asunto hay una persona que está perdiendo su casa o departamento, ha crecido el interés de los chilenos principalmente porque el mercado inmobiliario está con precios muy altos y buscan algo más adecuado a sus bolsillos.
Así lo explica Christopher Pereira, fundador de PreRemates.cl: "El mercado inmobiliario está con precios muy altos y en los remates esa diferencia de precios no se ha visto todavía, en el fondo en los remates todavía se pueden comprar propiedades más baratas que el precio que está en el mercado", dice.
Sin embargo, destaca que "no es tan seguro como comprar directamente", pero con son varios los actores los que participan. "Está todo dentro de un juicio: hay un ejecutado que es quien está perdiendo la casa; el demandante que es el banco que le interesa hace todo muy rápido y cobrar las cauciones, que son las garantías que uno da para un remate, y otros acreedores que también están participando del juicio", detalla.
"Hay que tener en cuenta que mientras menos personas participen de un remate, menor será el precio de adjudicación y, en situaciones extremas, el ejecutado podría incluso quedar con deuda tras perder la propiedad. Por otro lado, cuando una propiedad se remata en un precio superior a la deuda con el banco, los dineros excedentes quedan disponibles a favor del demandado. En conclusión, mientras más personas participen en los remates, mayor será la suerte para los demandados", agrega.
"Entonces, -comenta- como puede haber mucha gente involucrada en el juicio, lo más importante es saber que las casas que se venden forzadas pueden tener alguna prohibición o pueden venir con deuda y el mayor problema es que la gente que se mete a los remates que no conoce, tiene mucha probabilidad de cometer un error".
Es por ello que Pereira recomienda revisar los expedientes de la propiedad, las bases del remate y conocer las leyes que los ampara y que deben cumplir.
Errores más comunes
"El juez te va a ayudar": o en su defecto, el Poder Judicial. En las bases de establece que las propiedades se venden tal cual como están, independiente de la situación en que se encuentren. Lo más común es que no se levantan las prohibiciones porque no se pueden inscribir.
Comprar una vivienda con deuda: si hay una deuda de tipo hipotecario, sigue afectando al inmueble, entonces al comprar, esa persona pasa a ser el nuevo deudor.
Nuda propiedad: es aquella que tiene usufructo vitalicio. Se puede adjudicar la propiedad, pero no se puede hacer uso porque hay otra persona que está ahí y está en su derecho.
No asesorarse por un abogado: al no contar con un especialista, puede que muchos temas legales se pasen por alto. Hay que tener en cuenta que algunos dan asesorías, pero no siempre son expertos en remates judiciales.
Consejos
Participar en remates que se realizan en tribunales de Santiago por propiedades ubicadas en regiones: La mayoría de los postores no viajarán grandes distancias para asistir a un remate por la poca seguridad que existe de lograr adjudicar, por lo cual habrá menos competencia.
Encontrar remates que se realizarán a la misma hora y hacer posturas a más de uno simultáneamente: En estos casos, los postores habituales tienden a distribuirse en distintos tribunales.
Para inversionistas con más capital, conviene apuntar a remates de propiedades de mayor valor o con montos mínimos más elevados: Por ejemplo, en remates de propiedades evaluadas en sobre $300 o $500 millones generalmente existen muy pocos postores en condiciones de participar.
Presentar posturas a todos los remates de interés: Lograr adjudicar propiedades a precios atractivos requiere muchos intentos. Considerando que muchos remates se suspenden o son adjudicados al banco con cargo al crédito, también es importante abaratar los tiempos de estudiar cada propiedad y hacerse la idea de comprar más "a ciegas".
No fantasear con precios irrisorios. Hacer posturas a una propiedad que vale $60 millones, ingresando un oferta máxima por $30 millones es sólo pérdida de tiempo y plata. Además, es importante entender que la "oferta máxima" que se hace en una postura online, no es el precio final de adjudicación, ya que las pujas comenzarán siempre por el monto mínimo buscando adjudicar por el menor precio posible.
En los remates hay un plazo de tres a cinco días para entregar el valor completo de la compra, por lo que baja la entrada de personas que compran con crédito hipotecario. "Existe gente que prueba con créditos de consumo y cuando está pre aprobado ahí van al remate ya que están seguros de que el banco les dará la plata en tres o cinco días", señala Pereira.
Pereira también advierte de "la mafia". Se refiere a personas dedicadas al negocio, que se ven todos los días en los remates e intercambian información sobre las propiedades. "Cuando no hay más postores, se ven tentados a ponerse de acuerdo para no competir entre ellos y adjudicar propiedades por el precio mínimo", describe.
