SANTIAGO.- La tendencia al alza en los precios de los departamentos nuevos ubicados en la comuna de Independencia, lleva seis años invicta. Es más, Desde que en 2011 el Presidente Sebastián Piñera oficializó la construcción de la Línea 3 del Metro de Santiago, la comuna -más allá de su desarrollo en accesos y servicios- ha visto cómo su metro cuadrado se valoriza año a año.
"La potencia de Independencia se acrecentó en la medida que se hacía más concreta la posibilidad de conexión por metro. Adicionalmente, algunas obras importantes de mejoramiento vial apuntaron en la misma dirección.", explicó a Emol el consultor del área de Brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner.
Así, según un estudio de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, los valores de los departamentos nuevos en la comuna subieron un 82% en seis años: Si en 2013 el metro cuadrado costaba 33 UF, hoy la cifra alcanza las 60 Unidades de Fomento ($1,6 millones al cambio actual).
Dentro de los siete sectores en que se divide Independencia, el sector Hospitales la que actualmente ostenta el mayor valor UF/m2 con una razón de 68,7; le sigue el área de Domingo Santa María, con 65,2; y la zona de Maruri con 60,8.
Ante las cifras, Carla Tapia, gerenta del área de Estudios de Montalva Quindos, explicó a Emol que "el alza del precio se debe principalmente al tema del metro", el cual tiene tres estaciones en la zona: Plaza Chacabuco, Hospitales y Puente Cal y Canto.
Los años que marcaron un mayor ingreso de nuevas unidades fueron el 2014 y 2016, con 6.975 y 6.590 unidades respectivamente. Este año ya han ingresado 3.927
Montalva Quindos
"Desde que anunciaron la Linea 3 comenzó un gradual aumento de los valores debido a la especulación de accesibilidad que iba a tener la comuna y, ahora, con la apertura, volvieron a subir un poco más". Sin embargo, la analista explicó que "del alza total un 25% es especulación".
Velocidad de ventas, futuros proyectos y precios
Pese a la mejoría en plusvalía que el metro significa para la comuna, Tapia hizo hincapié en que la velocidad de venta de los departamentos nuevos ha caído los últimos años. "No han ingresado nuevos proyectos como debiera ser, porque la normativa en Independencia es bien restrictiva", explicó.
"Al tender a agotarse las opciones de vivienda de menos de 50 m2 y a encarecerse esa opción en la comuna de Santiago, la personas buscaron alternativas cercanas al centro de la ciudad. En esa circunstancia, en Independencia puede coexistir la comodidad de la cercanía al centro, con una normativa habitacional que permite el desarrollo del la vivienda adecuada"
Reinaldo Gleisner, analista de Colliers International
"En ciertos sectores hay una escasez de proyectos y la oferta que queda son unidades o más caras o no de preferencia de la demanda (pisos bajos, mala orientación, muy grandes)", indicó la gerenta de Estudios.
Según datos de la empresa de servicios inmobiliarios, las velocidades de venta se mantuvieron estables desde el 2013 al 2016, mientras que una fuerte baja de 59% se produjo en el año 2017, principalmente por el alza de los precios y el bajo stock disponible.
De todas formas, el estudio destaca que la tipología con mayor velocidad de venta cada año es la de un dormitorio y un baño por departamento, mientras que la de mayor cantidad de oferta la tiene la de dos dormitorios y un baño.
En el corto-mediano plazo Tapia apuntó que se prevé una reactivación del ingreso de proyectos, lo que debería aumentar la velocidad de venta: "Ya hay anteproyectos y permisos de edificación que están dando vuelta y que saldrán próximamente. Este año se espera que salgan varios permisos que estaban a la espera".
En ese sentido, consultada por si los precios deberían "corregirse" con el aumento de la oferta, Tapia explicó que "es difícil que los montos bajen, porque Independencia es el rebalse de la comuna de Santiago y, ahora, con la apertura del nuevo mall tiene de todo: conectividad, equipamiento, educación, salud, actividad comercial. Es muy difícil que los precios bajen a no ser que haya un sobre stock, pero esa no es la proyección del mercado".
"Lo que se espera es que los precios van a estabilizarse, porque el metro ya está inaugurado y la plusvalía ya está ganada", comentó.
Pero más allá de los precios, la analista describió cómo el mercado ve Independencia: "Está súper bien ubicada, tiene una buena planificación de desarrollo comunal, la Municipalidad tiene proyección para habilitar nuevos espacios públicos, habrá un ensanchamiento en el eje Independencia y eso generaría un desahogo de la avenida, tiene mall, áreas verdes, los servicios... todo hace que sea una buena comuna para vivir".
