Una inédita cifra de vacancia fue la que registraron los centros de bodegaje el segundo semestre del año pasado, en línea con la alta demanda ligada al desarrollo del e-commerce desde el inicio de la pandemia y el aumento de las exportaciones, lo que ha llevado a las empresas, en general, a mantener mayores inventarios para responder al boom del consumo que ha vivido Chile.
De acuerdo a un reciente estudio elaborado por Colliers International, los últimos seis meses de 2021 se registró una disponibilidad de espacios de bodegas históricamente baja -
de 0,19%-, explicada, en gran parte, por el auge del comercio electrónico y la escasez de terrenos para nuevos proyectos de estas características, lo que impide que exista una mayor oferta.
Todo esto ha generado importantes alzas en los precios de arriendos y listas de espera para quienes buscan recintos para almacenar.
"El gran crecimiento de demanda de bodegas responde al aumento sostenido del comercio internacional en general, y del e-commerce en Chile", indicó a Emol José Miguel Astete, gerente del área industrial de Colliers.
Añadiendo que "el desarrollo de la logística y la calidad de servicio exigido por el cliente final -tiempo de entrega mínimo- han hecho reformular toda las cadenas de abastecimiento. Se ha visto, que un centro de distribución bien ubicado, es más eficiente que el almacenamiento distribuido en bodegas asociadas a diversos puntos de venta o locales comerciales. Se agrega las restricciones progresivas de ingresos de camiones a las zonas urbanas, lo que obliga a una planificación acuciosa del transporte".
En concreto, Astete detalla que la demanda por bodegas aumentó en un 48% el año pasado, y que, por el contrario, "la escasez de bodegas ha llegado a tal punto que actualmente tenemos mandatos de búsquedas de nuestros clientes que superan los 150.000 m2, siendo las empresas de retail los principales involucrados en la búsqueda de espacios".
"La escasez de bodegas ha llegado a tal punto que actualmente tenemos mandatos de búsquedas de nuestros clientes que superan los 150.000 m2, siendo las empresas de retail los principales involucrados en la búsqueda de espacios"
José Miguel Astete, gerente de estudios del área industrial de Colliers
Según las estimaciones de Colliers, se espera que durante el primer semestre del 2022 se arrienden todos los espacios de bodegas que estarán listos recién a principios del 2023. Por lo tanto, la única forma de conseguir bodegas es haciendo reservas a un año de que estén terminadas.
"Hoy no existen bodegas de grandes superficies disponibles con entrega inmediata", recalca el ejecutivo.
Es más, señaló que las empresas siguen necesitando más espacios y los nuevos ingresos de m2 que entrarán este año ya están prácticamente tomados o reservados.
Precios y proyecciones
Respecto de los espacios más solicitados, Astete comentó que corresponden a los que poseen una superficie desde los 1.000 m2 hasta 40.000 m2. "El tipo de producto para estas superficies son bodegas del tipo logístico o centros de distribución para grandes empresas", dijo.
Junto con ello, explicó que actualmente "existe una amplia diversidad" de firmas demandando bodegas "tanto para actividades productivas como de almacenamiento y distribución, destacando este último uso debido al crecimiento del e-commerce, la distribución de última milla y el auge logístico de los últimos años en el país".
"Adicionalmente, tanto pymes como grandes empresas de diferentes rubros -retail, alimentos, maquinaria, automotriz, insumos, laboratorios, entre otros- buscan espacios de calidad para operar, con los más modernos estándares de construcción y seguridad", acotó.
Ahora bien, respecto de los precios, el gerente del área industrial de Colliers menciona que el incremento de la demanda ha impactado directamente en los valores de este tipo de inmuebles.
"Los cánones han aumentado considerablemente. Tomando en cuenta que la vacancia es cercana al 0%, se observa que los valores de los pocos espacios disponibles han aumentado entre un 20% hasta un 40% respecto a los valores que se veían el año pasado. Considerando que actualmente se deben reservar espacios con mucha anticipación, se manejan valores más competitivos", indicó Astete.
Lo que sí, Astete prevé que "los valores de arriendo seguirán al alza durante el 2022. Las empresas siguen necesitando más espacios y los nuevos ingresos de m2 que se esperan para el 2022 ya están prácticamente tomados o reservados", asegurando además que "se espera que los m2 que ingresarán el 2023 sean tomados durante el primer semestre del 2022".
Tras ello, subrayó que "el alza de los cánones de arriendo tiene componente de mayores costos de construcción y de progresiva escasez de terrenos; en la medida que estos factores persistan, la tendencia al alza se va a mantener".
Una opción para invertir
Ante este escenario, desde Colliers señalan que muchas compañías cuyas producciones no han arrojado los resultados esperados, han optado por detener sus operaciones y liberar sus espacios de bodega para arrendarlos. "Con la alta demanda existente se ha abierto una nueva forma de rentabilizar, especialmente para aquellas empresas dedicadas a la manufactura, cuyos resultados se han visto más afectados con el drástico aumento de las importaciones", remarca el ejecutivo.
Incluso, Astete comentó a este medio que los fondos de inversión públicos y privados han diversificado su portafolio para invertir en renta industrial. "Lo que hace un tiempo era desconocido para muchos, hoy es un mercado sólido y con buenas proyecciones de crecimiento a futuro. Esto, principalmente se debe a que la renta comercial o de espacios de oficinas se ha visto debilitada por la incertidumbre del teletrabajo, además de la inestabilidad económica, que ha disminuido el interés por participar en activos con renta comercial", expuso.
"La opción alternativa de rentabilizar en bodegas industriales con las vacancias históricas cercanas a 0% y el crecimiento sostenido de la demanda aparece como una opción segura de inversión", agregó.
