Para nadie es novedad que el sector de la construcción a nivel nacional atraviesa una crisis, marcada por el sostenido incremento de los costos de producción y el deterioro de las expectativas económicas.
De hecho, en más de una ocasión gremios ligados a la industria han emplazado a las autoridades a destrabar los nudos para que los proyectos de inversión no sufran embates ante el efecto inflacionario y las alzas de precios de materiales.
Esto, considerando que proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) estiman una caída de 4% en la inversión para 2022 y una aún mayor (5,3%) en 2023.
Y es que el menor dinamismo en el rubro se ha traducido en un menor ingreso de unidades nuevas al mercado inmobiliario, lo que de paso, repercute en el valor de la vivienda.
Así lo evidenció un estudio elaborado por Colliers que tomó como referencia los precios de 2020 para demostrar que las tres comunas donde más se valorizaron los departamentos en los últimos dos años fueron San Joaquín, La Florida e Independencia, con un porcentaje de crecimiento compuesto de 15%, 8,5% y 7,9% respectivamente.
Cabe resaltar que el estudio se realizó tomando en consideración los sectores con mayor stock de oferta disponible, y considerando los precios promedio por comuna -no así los precios promedio por proyecto-.
De acuerdo a Matías Bucci, jefe del área de estudios de Colliers, "estas comunas presentan altos niveles de conectividad y de equipamiento, lo cual ha generado gran interés por parte de la gente por habitar en estas zonas, lo que ha generado una gran plusvalía".
En esa línea, Bucci explicó que en los últimos dos años, el precio de departamentos en el Gran Santiago han anotado un crecimiento anual compuesto en torno a 6%, "lo cual se encuentra influenciado en gran medida por la plusvalía propia de cada comuna, y se observa un aumento en los valores de proyectos recientemente ingresados y en etapa de construcción, producto del alza en los valores de construcción que se ha observado desde principios del 2020".
Junto con ello, mencionó que pese a la caída en las ventas observada en 2022, ello no se ha traducido en una disminución de los valores, debido a la caída en el ingreso de proyectos nuevos, con lo que se ha evitado un sobre stock.
Según
Paola Figueroa, jefa de estudios inmobiliarios de Tinsa, en estos tres casos priman los factores de conectividad y equipamiento.
"En San Joaquín se debe a que la gran mayoría de los proyectos están ubicados cercanos al eje Vicuña Mackenna,ya que ahí se encuentran las estaciones de Metro de la línea 5, junto también con el corredor de transporte público Red, específicamente entre el límite norte de la comuna hasta Camino Agrícola. Esto hace que se genere un pequeño polo de desarrollo frente a la oferta que ofrece Ñuñoa y Macul sobre el mismo eje de Vicuña Mackenna", dijo.
En el caso de La Florida, Figueroa comentó que "se debe específicamente al desarrollo que se ha generado en los últimos años en el sector 'Mirador Azul', sobre el cual convergen las líneas 4 y 5, generando ahí 5 estaciones de Metro".
"En Independencia este efecto se potencia a partir del trazado y luego de la apertura de la línea 3, a inicios de 2019, junto con la entrega del corredor de transporte público sobre el eje Independencia al final del mismo año", añadió la representante de Tinsa.
En tanto, Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC, aseguró que "parte de los factores que explican esta alza es que estos sectores, junto con otras comunas como San Miguel, han registrado una mayor entrada de oferta nueva, la cual tiene internalizada los nuevos costos de construcción, lo que ha presionado al alza los precios de vivienda".
Proyecciones
Hacia adelante, desde Colliers mencionan que históricamente los valores de las viviendas han tendido al alza, producto de la escasez de estas y la plusvalía propia de los inmuebles, "lo cual ha generado en estos últimos años una gran presión por el desarrollo de proyectos habitacionales que den solución al déficit habitacional existente", dice Bucci.
Y si bien menciona que la demanda se ha visto disminuida por las restricciones crediticias y el aumento de las tasas de interés, "la necesidad por adquirir una vivienda nueva o usada se mantiene, por lo cual es de esperar que en la medida que las condiciones económicas mejoren, aumentarán también las ventas de viviendas nuevas, con lo cual los precios de venta debiesen mantenerse en valores similares a los existentes actualmente".
"Estas comunas presentan altos niveles de conectividad y de equipamiento, lo cual ha generado gran interés por parte de la gente por habitar en estas zonas, lo que ha generado una gran plusvalía"
Matías Bucci, jefe del área de estudios de Colliers
Por su parte, Serey, de TOCTOC, plantea que dado que la oferta entrante ya ha incorporado el aumento de costos de construcción, "habrá poco margen para que los precios caigan, no obstante, se prevé que se estabilizarán durante el próximo año".
"Por otro lado, dado que la oferta actual en entrega inmediata se está acumulando, podríamos continuar observando mayores contracciones de precios durante el 2023, para seguir estimulando la venta en este tipo de unidades", acotó.
Ana María Del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, apuntó que "los precios de las viviendas seguirán con una leve tendencia al alza por los factores presentes en el mercado", independientemente de que "en algunas zonas puedan generarse oportunidades de precios atractivos en la venta de viviendas en entrega inmediata".
Lo que sí, Del Río manifestó que "se proyecta una baja paulatina de las tasas de largo plazo hacia inicios de 2023, en la medida que se vaya controlando la inflación y eso es un factor determinante para facilitar el acceso a la vivienda".
