Bajo la la idea de "la primera clínica municipal del país", la alcaldesa Irací Hassler anunció la compra de la ex clínica Sierra Bella por más de $8.200 millones. Y rápidamente se encendieron las alarmas por un eventual sobreprecio y las dudas respecto a las tasaciones, lo que que gatilló denuncias a la Contraloría.
Esto, sobre todo porque el mismo año el vendedor ofertaba la ex clínica por $3.500 millones.
"No puedo avalar la utilización de recursos públicos para satisfacer lo que a todas luces es un negocio inmobiliario, donde la Municipalidad de Santiago termina pagando 4 veces el valor en relación a la última transacción de diciembre de 2022, entre la clínica y la inmobiliaria San Valentín", sostuvo la concejal Rosario Carvajal a través de su cuenta de Twitter, luego de abstenerse en la votación frente al concejo.
A raíz de los cuestionamientos, la Contraloría General de la República ofició al municipio, el cual deberá responder en un plazo de 10 días.
Por su parte, la alcaldesa de Santiago se defendió. Descartó un sobrepecio y dijo que "el proceso ha sido de acuerdo a toda la normativa".
El recinto y las críticas
Se trata de un inmueble ubicado en la calle Sierra Bella 1181 en la comuna de Santiago, entre las calles Ventura Lavalle y Av. Manuel Antonio Matta. La superficie construida aproximada es de 2.844 metros cuadrados y el avalúo fiscal ascienda a $1.842.978.382.
El subsecretario de Desarrollo Regional, Nicolás Cataldo, defendió la compra e indicó que "hay una diferencia entre el avalúo fiscal y las tasaciones, porque una cosa es el valor comercial y otra cosa es el valor del Servicio de Impuestos Internos", añadiendo que el promedio del evalúo "es del 65% del valor comercial de los inmuebles o bienes y, en Santiago, probablemente, incluso es más bajo que el 65%. Yo creo que eso despeja la polémica".
El debate escaló y diversos especialistas han entregado antecedentes para aclarar la compra.
"Independientemente del grueso error aritmético del subsecretario (los avalúos fiscales suman algo más de $2.000 millones y bajo su razonamiento, el valor comercial sería algo superior a los $3.000 millones….), las tasaciones utilizadas contienen (u omiten) información que merecería ser analizada con detención, por el alto monto de dineros públicos involucrados en un trato directo con un particular", sostuvo Demetrio Benito Olas, perito tasador en una carta a El Mercurio.
Asimismo, detalló algunos ejemplos: "La restrictiva zonificación del inmueble (Subzona E7R) condiciona su altura de edificación y, por lo tanto, el potencial inmobiliario del terreno, ya que deslinda con un predio declarado como Inmueble de Conservación Histórica, situación que no fue debidamente cotejada en las ofertas utilizadas como referencias de mercado, implicando con ello que no sean del todo representativas o comparables con el bien inmueble a evaluar en virtud de su mayor y mejor uso".
"Por otro lado, destaca la inexistencia de referencias de mercado basadas en transacciones reales como un ‘dato duro’ no especulativo para determinar el valor del suelo, observándose, además, una curiosa similitud entre la tasación aportada por el vendedor y las de la municipalidad", agregó.
Además, señaló que "existen otras peculiaridades que merecen atención, como la falta de una tasación bancaria que permita evaluar una garantía; hecho de que no se evidencie un respaldo documental para justificar el alto valor señalado para unas construcciones que tienen casi 30 años; la reciente publicación por parte del mismo vendedor del inmueble en un conocido portal inmobiliario a la mitad del valor de compra, y los estrechos plazos entre la constitución de la sociedad vendedora y las compraventas del inmueble con una utilidad de más de $6.000 millones al propietario".
"Por el bien de los vecinos de Santiago, esperemos que se investigue y se trate efectivamente de un 'justo precio'", agregó.
Según lo constatado por el medio, las tasaciones encargadas por el municipio dieron por resultado $8.105 millones, $8.224 millones y $8.174 millones.
Carla Tapia, gerenta de Estudios de MQ Servicios Inmobiliarios, expuso que existen distintos métodos para tasar una propiedad y el más utilizado es el comparativo.
"Una de las variables importantes a analizar es la normativa vigente del sector e inmueble. La comuna de Santiago cuenta con un plan regulador complejo en donde no solo se debe analizar el uso de suelo y las condiciones de edificación, sino que también las zonificaciones especiales donde se establece la cercanía a monumentos, conservación histórica y zonas típicas. Si el inmueble se emplaza próximo o colindante a alguna de ellas, es una variable demasiado relevante a considerar en el precio final de tasación", explicó.
Asimismo, dijo que "uno de los factores que influye considerablemente en el precio del terreno es el potencial inmobiliario entregado por la normativa, es decir, por aquello que se puede construir en él".
Mapeo de inmuebles alrededor
Si bien se trataría de una propiedad única, difícil de encontrar referentes que se ajusten a la comparación, hay diversos inmuebles cercanos a la venta con los cuales se podría comparar el precio comercial.
Justo al lado de la clínica - en la esquina de Calle Sierra Bella y Ventura Lavalle - hay a la venta un hotel completamente amoblado con 20 años de antiguedad y una superficie útil de 1.050 m2. Esta propiedad tiene tres pisos construidos y según la corredora de propiedades Jofré, cumple con todos los permisos de la autoridad y tiene patente de alcoholes incluida.
Son 14 habitaciones con baño privado, cuenta con 10 oficinas y dos halls de recepción. Tiene una terraza interior al aire libre, una cocina con cuatro áreas y estacionamientos techados. El valor comercial publicado en la web ascienda a 49.000 UF ($1.728.084.973).
Diez cuadras más lejos de donde está emplazada la ex clínica Sierra Bella, específicamente en Vicuña Mackenna con Av. Matta, se vende una propiedad con múltiples espacios abiertos y cerrados, que sirven de oficinas, salas de reunión o áreas de trabajo. Cuenta con 2.376 metros cuadrados y está publicada a 140.000 UF ($4.937.385.636).
Asimismo, 15 cuadras al norte, hay otro inmueble a la venta. Se trata de un edificio comercial de 1.300 metros cuadrados útiles que está valorada en 30.000 UF ($1.058.215.828), en la esquina de la calle Padre Alonso de Ovalle con San Isidro.
