¿Cómo es posible que nuestra generación que estudió tanto no pueda acceder a ser dueños de una propiedad? Se preguntaron Patricio López y Tomás Charles, fundadores de la startup chilena Fraccional. Una joven compañía que nació a fines de 2022 para acercar a las personas a la inversión inmobiliaria.
La proptech que le permitirá a los chilenos comprar un parte de un departamento con una inversión mínima de $200.000, surge en medio de un complicado escenario económico, donde es cada vez más difícil la adquisición de una vivienda, con créditos hipotecarios con tasas de interés altas y el precio de los bienes raíces por las nubes.
El objetivo de esta empresa es entregar una solución cómoda y asequible a quienes aspiran a tener una vivienda propia. Sin ir más lejos, un estudio realizado por Trovit, arrojó que Santiago de Chile, es la ciudad que tiene las propiedades más caras y pequeñas a la vez en Latinoamérica, confirmado la crisis del acceso a la vivienda.
“Probablemente, esta realidad siga creciendo en nuestro país, en donde las generaciones más jóvenes o gran parte de los chilenos quedarán afuera del mercado, lo que a la larga puede ser un problema para las inmobiliarias”.
Patricio López, Cofundador de Fraccional.
Sobre esta realidad, el especialista en finanzas personales, Santiago Jasminoy, explica que “la compra de viviendas comenzó muy lenta en el 2023, principalmente, por las tasas de los créditos hipotecarios que desalienta a las personas a pedir crédito, y también las exigencias de los bancos para otorgarlos. Sin embargo, la baja demanda de inmuebles puede ser una oportunidad: A menor demanda, mayor oferta, y aquí es donde se pone interesante”.
¿Cómo funciona el modelo de compra?
El modelo de negocio que propone Fraccional es comprar fracciones de propiedades por centímetro cuadrado, lo que significa que habrá más de un dueño para la propiedad. De esta manera, los propietarios entran en una Sociedad por Acciones (SpA). “Para cada departamento creamos una sociedad, de la cual serás accionista en proporción a tu inversión, dándote derecho sobre tu parte del arriendo y tu parte del valor de la propiedad” explica el cofundador de la startup.
En cuanto a los beneficios económicos que tiene invertir en bienes inmuebles con esta modalidad, los participantes de la sociedad recibirán ganancias si el departamento está en arriendo, como también por la plusvalía de la propiedad. Además, el accionista podrá vender su fracción en cualquier momento o esperar al quinto año desde la compra de la vivienda para recibir utilidades en UF por la venta total de la propiedad.
Desde Fraccional exponen que dentro de la sociedad podrán participar hasta un máximo 498 compradores, porque esta tiene un tope de 499 participantes y Fraccional siempre entra con 1 fracción -lo que permite la ley para SpA-. “O sea, somos socios con los otros compradores”, explica el cofundador de la startup. Cabe aclarar que el mínimo en cm2 que puede adquirir un accionista es de 805.
“Es una inversión cómoda, empiezas a ganar dinero desde el día uno, y luego tienes la posibilidad de vender más cara tu acción cuando se cumplen los 5 años. Al mismo tiempo confías en un equipo de expertos que elegirán la propiedad por ti, y eso puede hacer más ágil todo el proceso”.
Santiago Jasminoy, especialista en finanzas personales.
Panorama legal
Respecto al ámbito legal, surgen algunas dudas como si existen vacíos en la ley en relación con la compra de una propiedad en SpA. El abogado Fabián Paiva, especialista en derecho inmobiliario de MP Herencias, señala que “en Chile no existen los vacíos legales en materias de Derecho Privado, pues siempre habrá una manera de normar lo no regulado por supletoriedad”.
Sobre la misma idea, el jurista advierte que es un modelo de negocio que “debe ser considerado como una estructura jurídica de cuidado, pues si bien existe regulación dada por la ley de sociedades anónimas y otras del sector, -al asociarnos como accionistas- que es la modalidad de vinculación que ofrece Fraccional. Debemos conocer el contenido de los estatutos de la sociedad con claridad”.
Según la joven startup, hace 10 años esta modalidad no hubiese sido una opción, un negocio de estas características era casi imposible de lograr. Sin embargo, la pandemia ayudó a empujar la digitalización de muchos procesos, que hoy se pueden realizar desde la comodidad del hogar, como la compra de una fracción de un departamento.
“Estamos recibiendo excelente asesoría legal para lograr esto. Investigamos varias alternativas y nos casamos con la que entrega la mayor protección a los compradores o “Fraccionistas” como nos gusta llamarlos”, concluyó Patricio López.
