El estancamiento económico que vive Chile y el cada vez más difícil acceso a créditos hipotecarios en el país, ha impulsado el stock de departamentos nuevos en la capital. Así, la dificultad que viven las inmobiliarias a la hora de vender y en medio de una compleja situación financiera que azota a la industria, podría empujarlas a aplicar importantes descuentos, sobre todo en las propiedades con entrega inmediata.
Un tema que abordó Colliers, al publicar su ranking con las comunas con la mayor cantidad de departamentos nuevos en venta con cifras al tercer trimestre.
"De acuerdo al levantamiento realizado por nuestra área de estudios, la comuna de Santiago Centro lidera en cuanto a unidades disponibles en stock, con un 17% del total dentro de la Región Metropolitana, seguida por la comuna de Ñuñoa con un 16%, la Florida ocupa el tercer lugar con un 14%, y por último se ubican las comunas de La Cisterna y Macul con 7% y 6% respectivamente" señala el análisis.
Según el reporte, de las cinco comunas con mayor oferta, La Cisterna y Macul destacan por tener las mayores velocidades de venta, con un promedio de 4,2 y 3,8 unidades de departamentos por proyecto vendidas al mes respectivamente.
"Estas comunas comparten varias cualidades, entre ellas, tener buena conectividad a través del Metro, junto con poseer buen nivel de equipamiento comercial y de servicios, lo cual es atractivo para las personas que buscan comprar para vivir o para invertir", indica Colliers.
En todo caso, la firma subraya que, en cuanto a velocidades de venta en general, no se observan grandes variaciones entre un año y el otro, encontrándose en ambos casos dentro de una velocidad de venta relativamente baja en comparación a periodos pre pandemia.
Por su parte, Vicente Torres, CCO de la proptech inmobiliaria Bet4home, señala que para hacer una buena inversión inmobiliaria es importante analizar el mercado e identificar aquellos proyectos que tengan un alto número de unidades nuevas con entrega inmediata, destacando que dado el escenario económico y crediticio actual, se puede encontrar inmuebles a muy buenos precios.
"En la práctica se pueden obtener descuentos de hasta 20% por un departamento nuevo con entrega inmediata. Esto, debido a que las inmobiliarias necesitan salir pronto de la deuda que tienen con sus acreedores por la construcción. Cada mes que pasa sin vender una unidad se genera más interés a pagar a los acreedores, lo que hace que el proyecto disminuya la rentabilidad, pudiendo incluso a llegar a cero", afirma.
"Son muchas las inmobiliarias que necesitan tener una velocidad de venta mayor a la que están teniendo actualmente. Si ese es el caso, se podría negociar un mayor descuento”, enfatiza.
¿Qué explica el sobrestock?
Según comenta Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, "una causa muy importante en la caída vertiginosa de ventas de departamentos está en el aumento de las tasas de crédito hipotecario, que subieron de un 3% el año 2019 a un 5.5 a 6% (medido como CAE) lo que ha aumentado el dividendo en un 25 a 30%, dividendo que se afectó a reajuste mensual por la alta inflación".
"Considerando que la inflación está siendo controlada, el tema más relevante es la tasa hipotecaria. Una medida paliativa puede ser una línea de financiamiento del Banco Central con tasa cercana al 2%. Los incentivos al ahorro o a la compra de un bien raíz, ha sido muy disminuidos por las reformas tributarias sucesivas. Reponer los incentivos del DFL2 en su versión original, puede ser un aliciente importante para la compra de viviendas", agrega.
Además comenta que "si bien hay algunas iniciativas del gobierno en esa dirección, resultan claramente insuficientes y sin la profundidad requerida".
"Los precios en UF muestran una tendencia más bien tímida a la baja en los precios publicados. Sin embargo, los vendedores están dispuestos a buscar ajustes en el monto del pie, en la modalidad de pago del pie, en el precio de lista, en búsqueda de un cierre. Estas condiciones especiales, pueden pesar entre un 10% y 15% del precio de venta".
Reinaldo Gleisner
"Los compradores, obviamente tienen dificultades para financiar el pie. El aval del Estado al 10% de la compra es una ayuda sin duda; sin embargo, está muy restringida. La ayuda general del Estado más importante y de mayor alcance, es el control de la inflación y el incentivo al crecimiento del país, para mejorar el ingreso de las personas y darle seguridad de estabilidad y crecimiento laboral", agrega.
Sobre cómo prevé que evolucionen los precios de departamentos, Gleisner expone que "los precios en UF muestran una tendencia más bien tímida a la baja en los precios publicados. Sin embargo, los vendedores están dispuestos a buscar ajustes en el monto del pie, en la modalidad de pago del pie, en el precio de lista, en búsqueda de un cierre. Estas condiciones especiales, pueden pesar entre un 10% y 15% del precio de venta".
Por otra parte, continúa, "las ventas efectivas mes a mes son superiores a las informadas, en un 15% a 25%, dado que están cruzadas con los desistimientos de las promesas de compraventa firmadas, dado el cambio en las condiciones de crédito e ingresos familiares, que no les permiten optar por un crédito o que estiman que la compra es un compromiso que finalmente no van a poder sostener".
"Los costos de las viviendas crecieron mucho por efecto de la pandemia: aumento de costos, dificultades laborales, aumento costo financiero, extensión de plazos de construcción, etc.; consecuentemente, las inmobiliarias tratan de minimizar las pérdidas, lo que pueden sostener mientras las instituciones financieras no exijan el pago de los créditos de construcción", cierra.
