Créditos hipotecarios "verdes": La opción que promueven bancos e inmobiliarias para obtener una menor tasa de interés

Bancos están ofreciendo distintas opciones. Las viviendas que califican varían entre cada entidad financiera y todas exigen que sean viviendas nuevas.

20 de Febrero de 2024 | 13:44 | Redactado por Martín Garretón

La alternativa de los créditos hipotecarios "verdes".

El Mercurio

En los últimos años, el "sueño de la casa propia" se ha visto cada vez más lejano debido a la serie de factores, como las altas tasas de interés y otros restrictivos requerimientos por parte de las instituciones financieras a la hora de entregar financiamiento.

Por lo mismo, la demanda ha caído con fuerza propinando un fuerte dolor de cabeza para la industria inmobiliaria, que ha vivido oscuros meses y no se vislumbra que este año sea mucho mejor. Mientras tanto, según los expertos, los consumidores están dedicando más tiempo a comparar opciones y medir sus reales posibilidades de endeudamiento. Ahora bien, para quienes tengan acceso a financiamiento, existen buenas ofertas.

Respecto a las oportunidades, el director de negocios inmobiliarios e hipotecarios de MetLife Chile, Juan Luis Díaz, si bien reconoce que este año habrá consumidores más "estrechos", recordó que todavía sigue habiendo un stock relevante de proyectos que deberían estructurarse durante el año. El freno vendría dado, eso sí, por un menor flujo de nuevos proyectos acotó a El Mercurio.

De todas formas, sostuvo que "se abrirán espacios para nuevos actores, principalmente fintech que están viendo una oportunidad de negocio y que permiten -por ejemplo- adquirir una vivienda a través de una arriendo previo y poder solucionar, mediante este arriendo y el ahorro, la exigencia al pie".

Otro actor que ve buenas perspectivas, son las cajas de compensación, que ofrecen créditos sociales, préstamos de consumo con foco en personas de ingresos más bajos, y que se descuentan directamente de la planilla de ingresos".

Al respecto, Francisco Sepúlveda, gerente general de la Caja La Araucana, señaló al mismo medio que durante el 2024 "tendremos un aumento de solicitudes de financiamiento por parte de las personas, debido a las restricciones de acceso a créditos de consumo que existen actualmente en la banca y otras instituciones financieras".

Créditos "verdes"

Si bien el promedio de las tasas de créditos hipotecarios en el sistema financiero ha venido bajando en las últimas semanas, sigue por las nubes y por cerca del 5%. Sin embargo, han surgido algunas opciones que involucran condiciones crediticias más atractivas, como los denominados créditos hipotecarios "verdes", dirigidos para la compra de viviendas "sustentables".

Actualmente hay cinco instituciones financieras que ofrecen este tipo de préstamos; Banco Bice, BCI, Banco Estado, Coopeuch y Santander. Las viviendas que califican varían entre cada banco y todas exigen que sean viviendas nuevas.

Por ejemplo, en el caso de Coopeuch, la selección está limitada a un listado de proyectos inmobiliarios preseleccionados con convenio que cumplan ciertos requisitos de eficiencia energética.

Por otro lado, con Banco Bice, Banco Estado y Santander, se puede financiar la compra de cualquier propiedad nueva que tenga una certificación de eficiencia energética.

Todas las instituciones financieras aceptan la Calificación Energética de Viviendas (CEV) como certificación de eficiencia energética. Esta medición es un instrumento diseñado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y el Ministerio de Energía con una escala que va desde A+ (más eficiente), hasta G (menos eficiente).

Los bancos piden distintas calificaciones para optar a sus créditos hipotecarios verdes. Por ejemplo, Banco Estado admite propiedades con calificación D o superior. Según información del Minvu en enero, en el país existen 137.379 viviendas en este rango.

En tanto, las viviendas calificadas por Bci son desde C o superior en la CEV. Mientras que Santander es más estricto y financia propiedades con calificación A+, A o B. Solo existen 48.434 viviendas con estas calificaciones, aunque el banco también permite acreditar la eficiencia energética con otras cinco certificaciones.

Descuentos en tasas

Parte del atractivo de adquirir una vivienda que califique para un crédito hipotecario verde son los descuentos en las tasas de interés. Las instituciones financieras que ofrecen estos créditos reportan descuentos en las tasas entre una y tres décimas porcentuales.

Por ejemplo, Banco Estado tiene dos modalidades para financiar ecoviviendas. Una es gracias a un acuerdo anunciado en el marco de la Cumbre de jefes de Estado y de Gobierno entre la Unión Europea y la Comunidad de Estados de América Latina y el Caribe, que les permite ofrecer rebajas de hasta 8% para viviendas nuevas con calificaciones sobre C, entre otros requisitos.

La segunda modalidad tiene descuentos cercanos al 4%. Indican que un cliente que busque comprar una vivienda de 2.500 UF con 80% de financiamiento a 20 años plazo, tendría una tasa de UF + 4,9%. Si la vivienda califica la primera modalidad de financiamiento, la tasa se rebaja a UF + 4,57% UF, mientras que la segunda opción sería de UF + 4,7%.

Inmobiliarias

Claudia Sepúlveda, subgerenta inmobiliaria de GPS Property, explicó a Emol que la ley sobre eficiencia energética, establece la obligatoriedad de la CEV, "situación hoy plenamente vigente".

"Esto significa que todas las viviendas deberán estar certificadas para su recepción municipal". Con lo cual, considera que "habrá un incentivo adicional para las inmobiliarias de mejorar el nivel de la calificación a objeto de ser competitivos en un mercado altamente atomizado".

"Esta calificación puede ser incluso utilizada a nivel publicitario con una precalificación energética", agregó.

Frente a ello, Sepúlveda, planteó que "dentro de un contexto de costos y demanda más ajustada", la mejora en el nivel promedio de la calificación energética de las viviendas "podría tomar algo más de tiempo, pero se irá dando, y en ese escenario el 'apoyo' que las distintas entidades financieras otorguen a través del ajuste de tasas u otros incentivos, bajo sus criterios ESG (ambientales, sociales y de gobierno corporativo por sus siglas en inglés) y/o compromisos adquiridos en términos medio ambientales, sin duda que va en el sentido correcto si queremos avanzar hacia la carbono neutralidad".

"En todo caso, los ajustes de tasas, tienen relativamente un impacto menor en el valor de la cuota de la mayoría de los créditos hipotecarios otorgados, en torno al 1% a 2%, contribuyendo más bien a generar una señal en el sentido de privilegiar proyectos calificados energéticamente en un estándar superior"

Claudia Sepúlveda, subgerente inmobiliaria de GPS Property

Sin embargo, en cuanto a los ajustes de tasas, el subgerente de la inmobiliaria GPS Property aseveró que "tienen relativamente un impacto menor en el valor de la cuota de la mayoría de los créditos hipotecarios otorgados, en torno al 1% a 2%, contribuyendo más bien a generar una señal en el sentido de privilegiar proyectos calificados energéticamente en un estándar superior".

En tanto, Karlfranz Koehler, asesor legal de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), sostuvo que la sostenibilidad es "uno de los ejes programáticos de las empresas pertenecientes a ADI" y que los créditos hipotecarios "verdes", son un factor que colabora en la promoción de este eje.

Sin embargo, enfatizó en que "si bien hoy representan un porcentaje relativamente menor de financiamiento con respecto al total de viviendas disponibles en el mercado, esta alternativa va en la línea correcta dado que logra abaratar el costo final de las viviendas para que más personas puedan acceder a ellas y a su vez alineados con la sostenibilidad".

"Si bien hoy representan un porcentaje relativamente menor de financiamiento con respecto al total de viviendas disponibles en el mercado, esta alternativa va en la línea correcta dado que logra abaratar el costo final de las viviendas para que más personas puedan acceder a ellas y a su vez alineados con la sostenibilidad"

Karlfranz Koehler, asesor legal de la ADI

"Junto con contribuir con proyectos más amigables con el medio ambiente, esto permite que este tipo de viviendas califiquen para ser financiadas a través de créditos hipotecarios 'verdes'", señaló.

Por último, Koehler remarcó que desde la ADI saben que están en "una de las crisis inmobiliarias más largas y duras de los últimos años", por eso, aseveró que tendrán que "redoblar los esfuerzos para compatibilizar la viabilidad de la industria con el principio de sostenibilidad".

Por su parte, Juan Pablo Echegaray, gerente comercial Exxacon Inmobiliaria, valoró que la banca "finalmente se suma a incentivar el desarrollo de proyectos sustentables".

Según comentó a Emol, llevan un tiempo recorriendo "este camino, impulsando diseños y desarrollos que tuviesen un menor impacto ambiental tanto en su construcción como en su posterior operación y mantención".

Entonces, dijo, "si ahora sumamos incentivos en los llamados créditos verdes, la fórmula se perfila como ganadora en este tipo de proyectos".

Dicho eso, resltó los beneficios de optar por un proyecto de viviendas sustentables, afirmando que sus características "se informan al cliente, explicándole que se trata de proyectos acogidos a créditos verdes, con beneficios como rebajas en las tasas de interés y mitigaciones en la huella de carbono del proceso hipotecario".

Y por otro lado, dijo, "informamos a los bancos y acreditamos cuáles son los proyectos con certificaciones".

Tasas de crédito hipotecario por banco

Banco	Por UF 2.500		Por UF 5.000
Banco	15 años	25 años	15 años	25 años
Scotiabank	5,78%	5,78%	5,78%	5,78%
Banco Estado	4,80%	4,75%	4,80%	4,75%
Santander	6,40%	6,25%	6,40%	6,25%
BICE	5,75%	5,75%	5,53%	5,53%
Banco Edwards	5,99%	5,89%	5,79%	5,69%
BCI	5,80%	5,80%	5,73%	5,73%
Banco de Chile	5,99%	5,89%	5,79%	5,69%
Consorcio	5,85%	6,10%	5,50%	5,75%
Banco Falabella	5,98%	5,83%	5,98%	5,78%
Itaú	8,22%	8,22%	8,22%	8,22%
Security	5,34%	5,34%	5,34%	5,34%