Presión sobre las tasas hipotecarias pone en riesgo la vivienda en Francia

PARÍS.- Justo cuando los constructores franceses decían que nada podía empeorar al alcanzar un mínimo en 15 años en la actividad, una nueva norma bancaria amenaza con hacer exactamente eso.

Con una economía moribunda y un desempleo que alcanza un máximo en 16 años, tasas de interés que se cuentan entre las más bajas registradas hasta el momento constituyen el único medio que tienen los promotores inmobiliarios para impulsar la demanda. Ahora, Banco de Francia podría hacer subir las tasas hipotecarias.

Christian Noyer, gobernador del Banco de Francia, está incitando a los prestamistas a vender planes de hipotecas residenciales para tener capital disponible, con el fin de financiar a pequeñas y medianas empresas, mientras las normas internacionales obligan a los bancos a tener más reservas. Los paquetes hipotecarios de variada solvencia crediticia en venta a los inversores harán subir las tasas y aplastarán el mercado, dijeron los desarrolladores.

"Mezclar deuda buena con deuda mala sólo puede llevar a costos más altos", dijo en una entrevista Nordine Hachemi, máxima responsable ejecutiva del promotor inmobiliario Kaufman Broad SA. "Es un factor de riesgo que a la larga lleva a tasas más altas".

El temor de que costos de financiamiento más altos lleven a los compradores de propiedades a dejar los planes en un compás de espera está frenando la actividad de los constructores. Los inicios de obra correspondientes a viviendas en Francia cayeron 4,2% el año pasado hasta el nivel más bajo desde 1998 cuando el presidente François Hollande amplió las regulaciones y los impuestos inmobiliarios para reducir el déficit, neutralizando el atractivo de las tasas de interés en un mínimo récord.

Los permisos de obra se desplomaron 13%, atenuando las perspectivas de desarrolladores como Kaufman, con sede cerca de París, y de los fabricantes de materiales de construcción Cie. de Saint-Gobain, Imerys SA y Vicat SA.

Costos en alza

Con una demanda más floja, los precios de las casas, que alcanzaron un máximo récord en 2011, pueden llegar a caer 4% este año después de haber bajado 2,9% en 2013, según FNAIM, la federación francesa que agrupa a 12.000 agentes. Los precios de los departamentos en París, que se han triplicado desde comienzos de 2000, cayeron 3,6% desde su pico máximo en el tercer trimestre de 2012.

La campaña de Banco de Francia a favor de la titularización de los préstamos para la vivienda puede sumar otra traba a la demanda de las propiedades residenciales.

"La titularización de los préstamos para vivienda tiende a aumentar un poco los costos estructurales", dijo en una entrevista Thierry Dufour, máximo responsable ejecutivo adjunto en Credit Foncier, un prestamista hipotecario que es propiedad del banco Groupe BPCE con sede en París. "Es posible que requiera entre 20 y 30 puntos básicos".

Un aumento de 30 puntos básicos sobre la tasa actual de 3%, sin incluir el seguro, para una hipoteca a 20 años sobre un préstamo para la vivienda de 240.000 euros (US$ 332.916) en los alrededores de París aumentaría el costo total de financiamiento en 8.710 euros, según Cafpi SA, la agencia hipotecaria más grande de Francia.

Para Noyer, la ofensiva de titularización de las hipotecas –además de preparar a los bancos para las normas internacionales sobre capital- apunta a financiar la economía francesa, que prácticamente no ha crecido en los dos últimos años.