Expertos prevén "desalentador" escenario en el mercado inmobiliario para el periodo 2014-2015

SANTIAGO.- El fin de los incentivos tributarios (devolución del 65% del IVA en casas de hasta 4.000 UF), sumado a una caída de la inversión y una menor expectativa de crecimiento para el 2014, arrojan un escenario poco auspicioso para la industria inmobiliaria, según los expertos.

"El desempleo ha aumentado y las perspectivas de corto plazo (2014-2015) no sugieren que este efecto se revierta en los próximos meses. Por su parte, la Reforma Tributaria, tal como está planteada, afecta de varias formas, pues el nivel de incertidumbre que supone no saber exactamente qué cambios se realizarán y cuáles no, sugiere un efecto negativo en el negocio inmobiliario", señala Augusto Castillo, doctor en finanzas de la Universidad de California y profesor de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez.

"El aumento en los impuestos a empresas hace esperable una caída en la inversión que ellas realizan y esto afectará negativamente la demanda inmobiliaria de las compañías", agrega.

Tomás Cartagena, director ejecutivo de Best Place to Live, cree que es importante considerar que si existe riesgo de desempleo "todo se hace más complicado", ya que hace frenar la inversión de las personas.

"Es así como vemos que hay ciudades donde se han frenado proyectos inmobiliarios y se puede generar un vuelco en el corto plazo (…). Si uno mira los últimos reportes, ve que existen menos solicitudes de construcciones y eso ya va diciendo ciertas cosas”, comenta Cartagena.

Además, complementa el gerente comercial de Grupo Beltec, José Antonio Araneda, "la gente tiene inquietud por los cambios que se vienen y eso hará que la demanda se contraiga durante el 2015. Probablemente de aquí a dos años más, cuando el mercado internalice estos cambios, se recuperará poco a poco".

Fin de la "burbuja inmobiliaria"

Una opinión distinta tiene Hernán Pape Larre, docente de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de la Universidad Central, quien dice que el mercado inmobiliario seguirá creciendo a tasas normales del sector, porque no hay motivos significativos que afecten su desarrollo.

"La economía se vislumbra un poco menos dinámica para los próximos dos años; la reforma tributaria puede producir cierta incertidumbre, pero nada tan relevante como para pensar que las personas van a dejar de demandar viviendas o que las tasas de crédito hipotecario vayan a dispararse. El sueño de la casa propia siempre está presente, más aún en un país como el nuestro, donde ese anhelo es parte de la cultura, a diferencia de Europa o Estados Unidos", comenta.

Por su parte, Francisco Castañeda, académico de la Facultad de Administración y Economía de la Universidad de Santiago aclara que ciertamente habrá ajustes dada la reforma tributaria y el menor crecimiento proyectado.

Sin embargo, por el lado de la llamada “burbuja inmobiliaria”, ésta habría llegado a un fin, ya que "dado los ajustes en los ingresos de la economía (menor precio del cobre), se esperaría que esta relativa menor liquidez atenúe el anterior alza de los precios de las propiedades", explica.

Acceso al crédito hipotecario es más difícil

En los meses de marzo y abril de este año el mercado inmobiliario ha detectado mayores restricciones en el acceso al crédito por parte de la banca y un endurecimiento en las condiciones exigidas para la entrega de financiamiento habitacional.

El director de Zona Inmobiliaria, Eduardo Risso, indica que “las restricciones están marcadas por una mirada más dura de parte de las políticas de riesgo de las instituciones financieras, producto de la incertidumbre que emana de la aplicación de la Reforma Tributaria en el futuro inmediato".

Por su parte, el profesional de la Universidad de Santiago, precisa que la desaceleración evidente de la economía hace que la banca aumente su nivel de aversión al riesgo.

"La percepción de un deterioro de las condiciones del mercado laboral hace que la banca haga más estricta su política crediticia, como el alza de porcentajes en el pago inicial, análisis más profundo de los codeudores, entre otros", señala Castañeda.

En este escenario, Eduardo Risso precisa que la baja de Tasa de Política Monetaria (TPM) aplicada por el Banco Central en febrero y marzo del 2014 no ha sido traspasada a los créditos hipotecarios por parte de la banca.

"No ha significado un aporte para el mercado inmobiliario en lo que a financiamiento bancario se refiere. Vemos que actualmente la TPM llegó a 4,00% anual, sin embargo, no ha generado un efecto en las tasas de préstamos para la compra de una propiedad, a excepción del Banco Estado", afirma.

Al respecto, el académico de la Universidad Central, Hernán Pape, advierte que “recordemos que el negocio de los bancos es prestar y cobrar, por tanto, el tema del riesgo crediticio es fundamental. El Banco Central puede bajar las tasas, pero si el banco comercial estima que el cliente es riesgoso la tasa del crédito hipotecario no tiene por qué disminuir".

"Seguramente la reforma provocará un alza en las tasas de interés y en el costo de los créditos” y el incorporar IVA a la compraventa de viviendas provocará un encarecimiento del costo del endeudamiento. En esas condiciones, los demandantes de crédito pueden estar postergando la decisión de compra, y los que otorgan créditos tienen incentivos a esperar que se resuelva la incertidumbre", concluye el académico de la Universidad Adolfo Ibáñez, Augusto Castillo.