Valor de activos inmobiliarios de renta caería 10% por cambios de Reforma Tributaria

SANTIAGO.- No solo los precios de las viviendas -que se esperan sigan subiendo- serán afectados por los cambios incluidos en la Reforma Tributaria que aprobó el Congreso.

Los dueños de propiedades inmobiliarias de inversión, especialmente ligadas al negocio de renta en los ámbitos del retail, bodegaje y oficinas, también han estado sacando cuentas respecto de cómo se verán impactados los valores de sus inmuebles.

De acuerdo con un documento elaborado por BDO Auditores & Consultores, este tipo de activos de renta disminuirá en al menos 10% su valor de mercado por el efecto combinado que genera el aumento del impuesto de primera categoría del 20% al 27% -en el caso que se opte por el sistema parcialmente integrado- y el cambio en el tratamiento de las contribuciones, las cuales dejarán de rebajarse del impuesto corporativo para este tipo de inversionistas.

El informe de BDO señala que para la eliminación de la rebaja del impuesto de primera categoría de lo pagado por concepto de gravamen territorial (contribuciones), se aplicará la siguiente progresión por año tributario: en 2015 habrá 100% de rebaja; en 2016, 50% de descuento, y en 2017 se termina el beneficio de manera permanente.

La auditora cita un ejemplo donde el activo puede perder hasta 12% de su valor.

Para ello, considera como principales variables un inmueble de mil metros cuadrados, un valor de arriendo de 0,50 UF por m2 a tres años, una tasa de vacancia de 8%, una rentabilidad de 8% y contribuciones de 200 UF.

Nicolás Herrera, líder del Área Real Estate de BDO, y Emilio Venegas, líder del Área Finanzas Corporativas de la firma, precisaron que la caída en el precio de los activos debería ser reflejada en los estados financieros de los principales operadores del retail como Cencosud, Parque Arauco, Falabella (por Mall Plaza, por ejemplo). Los fondos de inversiones de renta también tendrían que acusar este efecto.

Impactos

Otro de los efectos para los dueños de los recintos será la dependencia de los contratos de arriendo a largo plazo ya firmados, los cuales difícilmente podrán ver un reajuste por el mayor costo derivado del pago de contribuciones, señaló Nicolás Herrera. "Las tiendas ancla tienen un poder de negociación alto y será complicado pasar esto a precio",
añadió.

Emilio Venegas comentó que, en este contexto, una de las opciones para los desarrolladores inmobiliarios es postergar las inversiones nuevas mientras las reglas no estén claras. “Si bien se publicó la ley, no sabemos cuál será la jurisprudencia que tomará el Servicio de Impuestos Internos frente a algunos sectores específicos. Podría haber circulares para múltiples consultas, por ejemplo, relacionadas a terrenos que por tener cierto porcentaje de uso agrícola están exentos de contribuciones. No se sabe si eso cambiará", dijo.

Los profesionales de BDO indicaron que la disminución del valor de los activos en renta tiene efectos relevantes en el patrimonio de los inversionistas y el resultado del ejercicio. También -afirmaron- podrían bajar los dividendos de los fondos abiertos. Advirtieron que los inversionistas de este ámbito se podrían desplazar a otros sectores que estimen más rentables en Chile o en el exterior.