GPS Property entregó los resultados de una inédita medición en la que no solo abordó la disponibilidad y precios históricos del mercado de "multifamily", sino que además incorporó el segmento de "multipropietarios", también llamado "sombra" -es decir, aquellas personas naturales que poseen varios departamentos en un mismo edificio-. Esto, con el objetivo de contrastarlos con el sector de renta residencial en la Región Metropolitana.
El reporte -elaborado con la colaboración de Inciti-
destacó que a junio de 2023, el precio total de arriendo del mercado de multifamily promedia 0,27 UF/m2, mientras que el de multipropietario llega solo a 0,23 UF/m2 en promedio, tomando en consideración las comunas de Santiago, San Miguel, Independencia, Quinta Normal, Ñuñoa, Estación Central, La Cisterna, La Florida, Las Condes y Providencia.
"Con los resultados de nuestro informe corroboramos que hoy sigue existiendo un 'premio' de las tarifas de multifamily sobre el mercado multipropietario, que a junio de 2023 esta diferencia es de un 17% entre ambos mercados. La principal razón de esta diferencia es que el estándar de los edificios multifamily es bastante mejor ya que, cuentan con espacios comunes llamativos, administración profesional, mejor localización y una mayor reinversión, entre otros atributos", afirmó Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property.
El catastro también incluyó la evolución de la tarifa de multifamily y multipropietarios desde noviembre de 2020 y cómo se ha mantenido estable este diferencial de tarifa, fluctuando entre el 15-20%.
Además, el estudio reveló que, al cierre del período comprendido entre noviembre 2022 y mayo 2023, la disponibilidad de unidades comprables para renta residencial asciende a un total de 7.070 unidades. Del total de departamentos vacantes, un 41% (2.907) corresponde a unidades de multifamily y un 59% a unidades multipropietario (4.163).
Contexto de los multifamily
Respecto al panorama actual del mercado multifamily en la Región Metropolitana, GPS Property señaló que este empieza a presentar los primeros signos de deterioro en sus indicadores a mayo 2023, arrastrado por el alicaído escenario macroeconómico por el que atraviesa el país.
Bajo ese contexto, se observó que la tasa de ocupación llega en el período a un nivel de 94%. Pese a que este nivel de ocupación aún podría considerarse sano, su comportamiento ha demostrado una disminución sostenida en los últimos meses desde el peak de 97,8% a mayo de 2022.
"Las perspectivas para los próximos meses en este tipo de activos se estiman estables. Por un lado, probablemente se mantengan por algunos meses las restricciones en los créditos hipotecarios, tales como el alza sostenida de las tasas y la disminución de los plazos, lo que seguirá impulsando el arriendo por sobre la compra de viviendas. Pero, por otro lado, la pérdida de liquidez en los hogares y el escenario de alta inflación afectará la capacidad de subir los precios de los arriendos, presionando la tasa de vacancia"
Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property
"Las perspectivas para los próximos meses en este tipo de activos se estiman estables. Por un lado, probablemente se mantengan por algunos meses las restricciones en los créditos hipotecarios, tales como el alza sostenida de las tasas y la disminución de los plazos, lo que seguirá impulsando el arriendo por sobre la compra de viviendas. Pero, por otro lado, la pérdida de liquidez en los hogares y el escenario de alta inflación afectará la capacidad de subir los precios de los arriendos, presionando la tasa de vacancia", agregó Brahm.
Desde la consultora inmobiliaria indicaron que en los próximos tres años se incorporarán a este mercado un total de 20.740 unidades en 70 edificios multifamily. Esto representa un aumento del 53,8% en el stock total del mercado, liderado por las comunas de Santiago y La Florida.
Juan Hornauer, gerente del área de estudios de Colliers, mencionó que "para el segundo semestre de 2023 se espera el ingreso de un total de 20 edificios, agregando aproximadamente 4.800 unidades de departamentos a las ya existentes, llegando a un total de 145 edificios en operación con 33.300 unidades totales al cierre del año 2023.
"En el Gran Santiago la vacancia en régimen, es decir sin considerar los edificios nuevos que están en periodo de colocación, se ubica en un 6%, lo que se considera un nivel saludable para la industria. La zona Centro y Oriente de la capital cuentan con las menores vacancias del mercado, con un 4,9% y 5,4 % respectivamente", añadió.
Multipropietarios versus multifamily
Daniel Serey, chief research Officer de TOCTOC, abordó cómo se ha comportado el segmento de "multipropietarios". En ese sentido, explicó que "el mercado 'sombra' de departamentos ha tenido un aumento de oferta importante, superando las 8 mil unidades, y creciendo más de 200% en un año, donde se alcanzó un mínimo de cerca de 2 mil departamentos en oferta en todo el Gran Santiago. Sin embargo, a pesar de este crecimiento importante de oferta, aún no recupera el nivel de oferta prepandemia".
"El mercado multifamily cuenta con una menor ocupación, lo que responde, entre otros factores, a que sus precios no han disminuido como lo han hecho los de la renta residencial no institucional. En tanto, el segmento de multipropietarios o 'sombra' mantiene una elevada ocupación, pero ha tenido un mayor impacto en sus precios de arriendo, los cuales han caído en cerca del doble en relación a los departamentos multifamily"
Daniel Serey, chief research Officer de TOCTOC
A nivel de ocupación, el ejecutivo de TOCTOC plantea que
"esta se mantiene alta 98% (2% de vacancia), con una velocidad promedio de 35 días, mostrando un arriendo menos dinámico que hace un año, aunque el promedio aún muestra una velocidad de arriendo cerca del doble que lo observado previo a 2020".
Por otra parte, expuso que el precio ha disminuido en 11,1% en promedio, dominado por el sector centro y sur poniente de la capital. "Mientras que el sector oriente alcanzó un estancamiento en sus precios, principalmente por la situación inflacionaria y económica de muchos hogares arrendatarios. En este contexto, estimamos tanto los precios como la oferta debiese estabilizarse durante lo que resta de este año, en la medida que la situación económica de los hogares se mantenga", acotó Serey.
Ahora, bien, haciendo un análisis comparativo, deslizó que "el mercado multifamily cuenta con una menor ocupación, lo que responde, entre otros factores, a que sus precios no han disminuido como lo han hecho los de la renta residencial no institucional. En tanto, el segmento de multipropietarios o 'sombra' mantiene una elevada ocupación, pero ha tenido un mayor impacto en sus precios de arriendo, los cuales han caído en cerca del doble en relación a los departamentos multifamily".
