Continúan las malas noticias para los actores de la industria inmobiliaria, y para quienes buscan adquirir su propia vivienda. La conocida crisis que enfrenta el sector es influenciada por varios factores, sin embargo, el aumento en las tasas de los créditos hipotecarios ha marcado una diferencia. Y es que, pasar de una tasa del 2% al 4,5%, "aumenta un dividendo en más de un 30%", aseguraron actores del rubro.
Y eso no es todo: este rango, el que no se alcanzaba desde 2014, se ha mantenido por casi dos años, lo que sumado a la inflación, costo de vida y la disminución del poder adquisitivo se traduce en "menores ventas, adquisición de vivienda de menor valor" o la "postergación de la compra hasta tener mayores ahorro", explicó el gerente de finanzas corporativas de GPS Property, Esteban Acevedo.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers explicó que esta alza en las tasas se traduce en la caída de sus ventas. "Podemos ver que pasamos de 60 mil unidades anuales el 2019 a cerca de 40 mil el 2022. La mayor tasa, junto a una inflación severa, limita la capacidad de compra, lo que se refleja en caídas de ventas cercanas al 40% en el año".
Además de incrementar las tasas de desistimiento. "Muchas promesas se firmaron en condiciones más favorables para el comprador. Pero la combinación de alza de tasa hipotecaria, mayor inflación, menores plazos de pago y mayor precariedad del empleo hacen imposible la compra. Los desistimientos que se observan son de 20 a 30% de las promesas firmadas durante los dos o tres años previos a la escrituración", añadió Gleisner.
Aquí es donde se evidencia cómo esto afecta a la industria, ya que la caída de las ventas "tiene un reflejo directo en los ingresos e interrumpe la cadena de pagos de las inmobiliarias que llegan hasta la reorganización financiera o quiebra", además de inhibir el inicio de obras nuevas.
A pesar de que esta situación parece lejos de superarse, al menos se comienzan a notar pequeños avances. "La segunda mitad de 2023 ha mostrado ser menos volátil que el ciclo económico compuesto por el 2° semestre de 2021, todo 2022 y la primera mitad de 2023, así que más allá de definir una nueva normalidad podríamos decir que hoy nos encontramos en un escenario de menor volatilidad", expresó Fabián García, director general de Tinsa.
"No obstante, 'menor volatilidad' no es 'estabilidad' y es por esta razón que consideramos que los amplios frentes de mejora en la economía han dado espacio para que se afiancen los brotes verdes en el mercado y podamos proyectar una mejora sostenida del sector inmobiliario en lo consecutivo, hasta llegar al punto de 'estabilidad'".
Proyecciones
Si bien esta menor volatilidad ayuda a la industria, las tasas de créditos hipotecarios continúan sin bajar y así permanecerán por un largo periodo. "En el corto plazo no veo que bajen, deberían mantenerse", reveló el docente de Negocios de la Universidad de Chile, Pablo Barberis.
De hecho, va a depender de las decisiones del Banco Central, Barberis explicó que "en la medida en que éste, en las próximas reuniones de política monetaria, continúe bajando las tasas de interés, esto se verá reflejado en la disminución del interés hipotecario. Pero no es inmediato, es paulatino y se ve más que nada en el mediano plazo".
Finalmente añadió que "en el corto plazo, por lo menos a fin de año, no se visualiza que haya una baja de tasas".
Por su parte, Javier Mella, académico de la Facultad de Ingeniería y Ciencias Aplicadas de la Universidad de los Andes y doctor en Finanzas, comentó que "uno no esperaría grandes bajas en las tasas de crédito hipotecario en los próximos meses", señalando que lo que podría existir es un "efecto muy pero muy marginal por las bajas futuras de la TPM por parte del Banco Central, pero éstas afectan mayormente créditos de corto plazo".
Pero las tasas de hipotecario en general "se explican más por factores estructurales de la economía, que yo al menos, no veo tan claro que cambien en un plazo acotado. Los efectos de las tasas altas de los hipotecarios son algunas directas, como los altos dividendos a pagar, menor acceso a compra de una propiedad y potencialmente mayores valores de arriendos, dependiendo también de otros factores como el mercado laboral y la actividad económica", explicó.
¿Cómo sobrevivir a la crisis?
Para el vicepresidente de Colliers, el primer desafío es "lograr evitar la liquidación de la empresa", lo que se traduce en que la inmobiliaria logre cumplir con las promesas de compraventa firmada, con las crecientes exigencias de los bancos y dar cumplimiento a los pagos de los proveedores.
En cuanto a las medidas que tomaron para enfrentarla, comienzan con el "esfuerzo por generar ventas", mediante descuentos, plazos para pagar el pie y seguros de arriendo por 3 a 5 años. Además de verse obligados a restringir fuertemente los nuevos proyectos y ajustar las dimensiones y obligaciones de la empresa a las nuevas condiciones, mucho más limitadas.
