Los inversores en Chile se están preparando para una inusual avalancha de edificios comerciales que llegará al mercado mientras dos de los fondos de inversión inmobiliaria más grandes del país se acercan a la liquidación.
Las carteras inmobiliarias por valor de US$552 millones que se encuentran en fondos gestionados por pesos pesados ??como Toesca SA y Banchile Inversiones podrían salir a la venta pronto debido a las recientes votaciones de los accionistas.
Esto aumenta los temores
de que se avecina un círculo vicioso en Chile. Los bajos precios llevaron a los inversores a darse por vencidos y liquidar inversiones inmobiliarias,
pero la inminente oferta repentina de edificios podría hacer bajar aún más los precios.
"De hecho, será más difícil vender activos si hay una abundancia de activos para la venta", dijo Augusto Rodríguez, responsable del área inmobiliaria de Toesca, donde los inversores han confirmado la liquidación de uno de sus fondos inmobiliarios con una cartera valorada en US$215 millones.
Sin embargo, la compañía cree "mucho en la calidad de nuestros activos y, por ello, estamos convencidos de que hay y habrá mucho interés en ellos", afirmó Rodríguez.
Junto con Toesca, Banchile podría enfrentar una liquidación en diciembre luego de que un grupo de accionistas votara a favor de retirarse de un fondo inmobiliario con activos por un valor de US$337 millones, rechazando la extensión propuesta por la compañía. Banchile, que declinó hacer comentarios para este artículo, aún podría proponer otra extensión con nuevos términos para tratar de evitar la liquidación.
En conjunto, las liquidaciones pueden suponer una prueba poco común para el gélido mercado inmobiliario chileno. En los últimos años, el país ha visto pocas propiedades comerciales -incluidos edificios de oficinas, tiendas minoristas y almacenes- ponerse a la venta debido al impacto mundial de las altas tasas de interés.
Las ventas forzadas podrían demostrar que la demanda es tan mala como piensan algunos observadores, o podrían representar una gran oportunidad para el raro inversor que también tenga mucho dinero en efectivo. De cualquier manera, liquidar los fondos llevará años.
"La velocidad a la que se pueden vender las propiedades podría disminuir si la demanda no va de la mano con una mayor oferta", dijo por correo electrónico Juan Enrique González, socio de la firma inmobiliaria Valor Raíz. "Ese es el mayor riesgo, dado que la mayoría de estos activos son de alto valor y ese es en sí un mercado pequeño".
La noticia de la liquidación de Toesca también ha preocupado al mercado de fondos inmobiliarios. Independencia SA, otro gestor de activos, estaba preparando una nueva colocación de bonos para su fondo inmobiliario cuando se conoció la noticia de la liquidación de Toesca en mayo. Eso le obligó a retrasar la venta debido a lo que ahora describe como noticias "alarmistas".
"Generó mucha incertidumbre y nos obligó a suspender la colocación para explicarle al mercado la situación real", dijo en una entrevista el gerente general de Independencia, Juan Pablo Grez. Su fondo, que administra propiedades valuadas en US$1.200 millones, no enfrentará en el corto plazo una votación que lo lleve a liquidarse.
El núcleo del problema para los administradores de fondos locales es que las tasas elevadas, las largas esperas para adquirir permisos y los altos costos de construcción pueden crear obstáculos para mantener los fondos a flote, según Nicolás Gellona, Gerente de Activos Inmobiliarios LarrainVial Asset Management.
Una forma de cubrirse de esos factores es internacionalizarse. Los gestores de fondos chilenos están buscando cada vez más mercados internacionales, incluidos los de Estados Unidos, Perú, México y España. La proporción de activos inmobiliarios que Larraín Vial gestiona fuera de Chile aumentó al 40% este año, en comparación con el 10% en 2021, añadió Gellona.
Sin embargo, los gestores de fondos están viendo algunos focos de recuperación entre los activos afectados desde la pandemia, mientras que otras áreas no se han visto afectadas en absoluto. Los centros de distribución utilizados para cumplir con los pedidos de comercio electrónico representan más de la mitad de la cartera inmobiliaria de Independencia y Grez dijo que no han visto una caída de la demanda.
Grez estima que para el fondo de Independencia, y otros fondos con vencimientos en los próximos cuatro años o más, la situación del mercado será más normal y el sector inmobiliario tendrá más liquidez. "Nuestro equipo es lo suficientemente creativo como para hacer muchas cosas", dijo Grez. "Tenemos muchas ideas en mente para proponer como alternativa a la disolución completa del fondo".
