Hace un tiempo que el mercado inmobiliario se encuentra enfrentando una serie de desafíos -e incógnitas-, lo que se espera que se agudice este año que recién empieza. Las alzas en las tasas de interés y más estrictas condiciones de financiamiento no solo acrecientan las barreras para el "sueño de casa propia", sino que también dificulta la sostenibilidad para nuevos proyectos.
Así, es de esperar que los arriendos absorban aquello con importantes alzas en sus precios. A ello, se suman otras situaciones en aristas distintas de la industria inmobiliaria, como en los mercados de bodegas y estacionamientos. La explosión del consumo y la agresiva alza en la venta de automóviles nuevo mantienen a la oferta con la soga al cuello.
De acuerdo a análisis de las firmas de asesoría inmobiliaria Colliers Internacional y CBRE,
actualmente los centros de bodegaje de la Región Metropolitana mantiene una inédita cifra de vacancia de casi 0%, explicado por la alta demanda ligada al desarrollo que ha registrado el comercio electrónico desde el comienzo de la pandemia y los requerimientos, en general, de las empresas que han debido mantener mayores inventarios ante del "boom" del consumo que ha vivido Chile.
Eso, además de la escasez de terrenos para nuevos proyectos de centros de bodegaje, lo que está impidiendo una mayor oferta de recintos. Todo esto ha generado alzas de precio y listas de espera para quienes buscan un espacio para almacenar.
Según Diego Castillo, gerente del área industrial de Colliers, "el gran impacto de los últimos meses derivado principalmente por el gran consumo no se veía venir. Las empresas han tenido que aumentar su inventario, lo que ha generado que las empresas necesiten más espacio para almacenar".
"Hoy en día prácticamente no existe disponibilidad de bodegas en los principales centros de distribución. Situación que se mantendría al menos hasta finales del 2022", proyectó.
"Actualmente la vacancia de bodegas es nula", comentó, a su vez, Felipe García, director general de Tinsa Chile. De todas formas, sostuvo que la pandemia ha favorecido a este mercado y le entregó una mayor "especialización y transformación de los espacios en función de sus locaciones".
"En resumen, las bodegas se van a transformar en algo mucho más completo que un centro de bodegaje convencional, pasando a ser centros logísticos", agregó.
Por su parte, Cushman & Wakefield estimó que la baja vacancia de bodegas en el país se mantendrá "por lo menos" durante los próximos 12 meses.
Desde el 2020 los proyectos se atrasaron y se congelaron, pero hoy estamos viendo un fuerte impulso en la construcción de edificios industriales. A la vez, se ha generado una alta demanda por este tipo de activos, por lo que podríamos suponer que, en caso de existir bodegas disponibles, rápidamente podrían arrendarse por los mismos arrendatarios de los condominios o por otras empresas que se encuentran en lista de espera", acotó.
"Se estima alrededor de 2 años para volver a los niveles de vacancia de pre pandemia", señaló la firma.
Estacionamientos
En un escenario similar, dijo Nicolás Izquierdo, gerente de planificación y operaciones de Portalinmobiliario, es en el que está el mercado de los estacionamientos.
Las cifras hablan por sí solas, y es que ya sea por temor al contagio en el transporte público u otros factores, lo cierto es que en 2021 la venta de automóviles explotó. En lo que dice relación a vehículos nuevos, el año pasado fue el segundo mejor de la historia registrando la venta de 415 mil unidades, según Asociación Nacional Automotriz (Anac). Y esos autos deben tener donde estacionar.
"Durante el 2021 en el mercado de estacionamientos observamos, a lo largo del año, una oferta con disminución y una baja del 39% en la cantidad de avisos publicados para el cuarto trimestre del 2021, esto representa cierto dinamismo para este tipo de mercado", dijo Izquierdo.
Asimismo, añadió, "revisando las visitas promedio de los avisos publicados para estacionamientos, estas tuvieron un aumento del 49% para el último trimestre del 2021".
"Ambos tipos de bienes (bodegas y estacionamientos) se caracterizan por requerir un monto bastante inferior de inversión, por lo que pueden representar una buena alternativa para el segmento de inversionistas que se pudieran haber visto afectados por los cambios en las condiciones de financiamiento".
De hecho, dada la escasez de estacionamientos, para Diego Sironvalle de Constructora SB2, "invertir en un estacionamiento hoy no es un lujo, es una necesidad", por lo que aconsejó cotizar la compra o arriendos de departamentos que incluyan estacionamientos.
El arriendo como protagonista
Según expertos, la presión por falta de acceso a crédito y la fuerte alza de los dividendos -dado la escalada de la UF producto de desbordada inflación- están generando presión sobre el mercado de arriendos de viviendas, el que hoy ya se encuentra bastante dinámico.
"Es de esperar que el arriendo tome protagonismo como una operación más conveniente, a diferencia del mercado de venta, que podría presentar un menor dinamismo durante el 2022", dijo Izquierdo, de Portalinmobiliario.
En cuanto a precios, señaló que, al cuarto trimestre de 2021, se observó un histórico incremento en los precios de arriendo tanto para casas (15,3% la mayor alza de los últimos 15 años) como para departamentos (6,7% anual la mayor que se tiene registro desde el año 2014).
"Mientras las condiciones de financiamiento para comprar una propiedad se sigan dificultando, el arriendo pase a representar la operación más conveniente y, ante una alta demanda por parte de los usuarios, los precios podrían seguir al alza", agregó.
"Es de esperar que el arriendo tome protagonismo como una operación más conveniente, a diferencia del mercado de venta, que podría presentar un menor dinamismo durante el 2022".
Nicolás Izquierdo
Desde Tinsa, según García,
se prevé una caída en las ventas del mercado inmobiliario de 14% este año -respecto a 2021-, junto con un menor stock de proyectos nuevos, "anclado e la menores ventas y un alza de los costos de construcción".
Además, espera que para 2022 exista una "especial preferencia" por proyectos de departamentos en blanco o verde, "a la espera de mejores condiciones de crédito al momento de la entrega de los proyectos, que representará respectivamente el 40% y 50% del stock" este año.
También anticipó "un fuerte impulso del mercado de arriendo, por lo que es esperable que los precios de casas y departamentos tengan un ajuste al alza, ya que las brechas para la obtención de crédito hipotecario generarán una postergación en la compra, pero no una menor necesidad de nuevas viviendas". Por otra parte, proyectó "un aumento del mercado inmobiliario en regiones", ya que se mantendría la migración de capitalinos ante la posibilidad de teletrabajo y mejores precios.
Rodrigo González, gerente general de Grupo Urbes, espera que la venta de casas "siga creciendo" este año a raíz del efecto pandemia, "pero con precios incrementados debido a la escasa oferta que existe actualmente. En cuanto a los departamentos, las ventas que se verán más impactadas serán las de aquellos proyectos con entrega inmediata o que tienen fecha pronta de entrega".
En los arriendos, a su vez, la tendencia sería al alza tanto para casas como para departamentos producto de las crecientes tasas de interés y las estrictas condiciones que hoy ofrecen los bancas para realizar préstamos.
Para José Ignacio Vicente, gerente general de TocToc, el actual contexto inmobiliario podría traducirse "en mayores beneficios comerciales para potenciales clientes", como una estrategia de las empresas para buscar revertir la compleja situación prevista en el mediano plazo.
Con todo, aseguró que "estimamos que mientras se mantengan las condiciones crediticias actuales, la venta inmobiliaria en la Región Metropolitana disminuirá aproximadamente un 18% en unidades y un 16% en UF versus el 2021 que, debemos recordar, fue un año histórico en ventas, lo que implica una alta base de comparación". Mientras que "sin duda el mercado del arriendo, tanto en casas como departamentos, se verá fortalecido y probablemente veremos alzas importantes en los precios promedio durante el año".
En tanto, Enrique Loeser, gerente comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, sostuvo que actualmente se observa un "repunte" en la venta de casas y departamentos, especialmente en regiones, "que es un mercado que se comporta de manera independiente a Santiago".
"Proyectamos para este año una disminución de las ventas en UF entre un 15% a 20%, por debajo del 2021. El mercado de casas debería mantener sus niveles de venta, porque la demanda por viviendas con patio se ha mantenido en niveles altos como respuesta a la pandemia y los confinamientos. La contracción se observará mayormente en el mercado de departamentos".
Eduardo Mella
"Probablemente no alcanzará los excelentes resultados del año pasado, que se vio potenciado por los retiros de los fondos de pensiones y la migración de santiaguinos producto del teletrabajo, pero sí debería tener un año muy parecido a un 2018-2019 en términos de ventas", añadió.
De todas formas, coincidió en que "el menor acceso al crédito sin duda va a generar una mayor demanda por arriendo, lo que va a producir el alza de los precios de los alquileres, especialmente en el segmento de departamentos entre 2.000 y 3.000 UF, que son los más demandados".
Por último, Eduardo Mella, gerente general de Empresas Siena, expuso que "proyectamos para este año una disminución de las ventas en UF entre un 15% a 20%, por debajo del 2021. El mercado de casas debería mantener sus niveles de venta, porque la demanda por viviendas con patio se ha mantenido en niveles altos como respuesta a la pandemia y los confinamientos. La contracción se observará mayormente en el mercado de departamentos".
"Es esperable que, debido a las tasas y mayores restricciones de los créditos, haya una mayor demanda por arriendos en 2022 tanto en casas como departamentos, ya que muchas personas postergarán la compra y optarán por el arriendo a la espera de un mejor escenario", concluyó.
