Suspensión de parcelaciones rurales: Gestores de loteos advierten impacto "gigantesco" y alertan alzas en precios de terrenos

Duras críticas -e incluso peticiones de renuncia- ha generado el rumbo por el cual optó el Gobierno respecto al tema de las subdivisiones de predios, en medio del "boom" de parcelaciones rurales en el país -sobre todo en el sur- y las dudas respecto a la legalidad de estas, ante un creciente interés de las personas por emigrar a zonas alejadas de las grandes ciudades.

Hace algunos días el Ministerio de Agricultura instruyó al Servicio Nacional Agrícola Ganadero (SAG) la suspensión de la certificación de la subdivisión de predios rústicos que pudieran "significar una amenaza a los sistemas agroproductivos, al ecosistema y al equilibrio socio-ecológico de las localidades en las que están emplazados".

Lo anterior, según Minagri, se dispuso luego de que se constatara la proliferación de proyectos de loteos (parcelaciones) en áreas rurales que estarían vulnerando la normativa vigente, simulando que continúan el destino agrícola del predio cuando en realidad cambian a destino habitacional.

Asimismo, el Ejecutivo señala que la determinación responde al deterioro de los sistemas agroproductivos y del equilibrio ecológico donde se desarrollan, amenazando la sustentabilidad local, como por ejemplo, a propósito de la sobre demanda de sistemas de Agua Potable Rural (APR), del aumento de concentración de residuos domiciliarios que demandan nuevos servicios de recolección y de la presión para desarrollar nueva infraestructura enérgica y vial, entre otros aspectos.

De esta forma, los nuevos criterios de revisión van orientados a determinar si el proyecto de subdivisión, de acuerdo a su tipología, "pudiera vulnerar la normativa vigente, por lo que el Servicio deberá reunir y analizar los antecedentes aportados por el solicitante, o por terceros, así como también los recabados por el Servicio o los informados por otros servicios en virtud del principio de coordinación", según lo cual se suspenderá o rechazará la solicitud, explica el oficio emitido por el Ministerio de Agricultura.

Al respecto, el ministro de Agricultura, Esteban Valenzuela, comentó a Emol que "con esto se busca preservar el suelo rural para fines agrícolas y de evitar los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación territorial".

Y agregó que "es por ello que las autoridades sectoriales de agricultura instruyen adoptar medidas consistentes en revisar los proyectos, verificar si hay antecedentes que pudieran dar cuenta de un cambio de destino de agrícola a habitacional, requerir informes en tales casos, y en tanto ellos se generan suspender su tramitación. Una vez recabados esos informes adoptar la determinación de juicio que corresponda".

De esta manera, el secretario de Estado recalcó que "los organismos de la Administración del Estado debemos actuar dentro de nuestras competencias, coordinadamente y propendiendo a la unidad de acción, para en conjunto verificar el cumplimiento de las finalidades de la ley nos ha encomendado".

Ello en virtud del DLN° 3.516 de 1980, un cuerpo normativo que regula la subdivisión de predios rústicos y que fue concebido como una medida destinada a frenar la urbanización del campo y preservar el suelo rural para fines agrícolas.

En concreto, el decreto de ley permite subdivisiones prediales de 5.000 m2 en zonas rurales, pero no habilita el cambio de uso de suelos que son agrícolas, ganaderos o forestales.

Según datos del SAG, las solicitudes de subdivisión de predios agrícolas ha aumentado exponencialmente en los últimos años, pasando de un promedio de 10 mil requerimientos en 2019 a 19 mil en 2021, un alza de 90%, mientras que para este año, la entidad proyecta un peak de 20 mil solicitudes.

"Esto significa un fraccionamiento del territorio agrícola generándose una innumerable cantidad de lotes", dijo la jefa de división de Recursos Naturales Renovables del SAG, Aurora Espinoza.

"Nuestras estadísticas señalan que ya se han generado 186 mil lotes de los cuales 153 mil son de superficies que abarcan desde media a una hectárea. Muchos de esos lotes no están destinados a la producción agropecuaria, lo que significa una pérdida para el país en cuanto a su condición principal de producir alimentos", añadió.

Con todo, el ministro Valenzuela precisó a este medio que "no se ha resuelto una suspensión general de los procesos de certificación, sino que se pedirán informes al Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y, eventualmente, a otras entidades, cuando existan antecedentes que puedan evidenciar que el proyecto importa un cambio del destino agrícola de los predios y de una vulneración de las prohibiciones legales en la materia. En tanto se generan los informes necesarios, se suspenderá la tramitación de las solicitudes de certificación de esos proyecto".

"La instrucción establece la necesidad de revisar los proyectos presentados, para evaluar si se trata de aquellos que importan un eventual cambio de destino de agrícola a habitacional. Por ende, no hay una estimación actual del número de gestores que pudieren verse afectados", expuso el secretario de Estado.

Pese a lo anterior, la medida ha suscitado una fuerte críticas entre empresas ligadas al rubro de desarrolladores de proyectos inmobiliarios, loteos y parcelas, desde donde señalan que esta herramienta legal, ahora cuestionada, ha sido utilizada por más de 40 años.

Uno de ellos es Mario Anfruns Bustos, gerente general de Anfruns Propiedades, quien manifestó en una carta dirigida El Mercurio que "la modificación y la prohibición para continuar con este sistema atentan contra los principios básicos del respeto a la normativa vigente y es por eso que urge una nueva ley que se adapte a la realidad que hoy vivimos de migración desde la ciudad al campo por una calidad de vida mejor".

"El Ministerio de Agricultura cuenta con toda la información para regular, en base a instrumentos de planificación, las áreas rurales sin entorpecer el avance de los proyectos inmobiliarios. Incluso, la clasificación de suelo existente hoy y el elvantamiento de áreas protegidas, entre otros antecedentes, pueden delimitar de forma objetiva los distintos usos de suelo sin tener que prohibir las subdivisiones", y remarcó "veo poca voluntad del Gobierno para sentarse a conversar y planificar el 98% de la superficie del país".

Anfruns también advirtió que "de no hacerlo, traerá consecuencias impredecibles en cuanto al valor de los terrenos e incluso aumentando artificialmente el precio de los proyectos de subdivisión aprobados antes de la prohibición".

En la misma línea, Tomás Prado, presidente de la Asociación Gremial Chile Rural, entidad creada a principios de junio que agrupa a unas 50 empresas del sector inmobiliario y proyectos de loteos y parcelas, afirmó que "el impacto es gigantesco, por que de un día para otro cambiaron las reglas de forma arbitraria e ilegal, no hay rubro que resista bien un impacto así".

Además, Prado aclaró que "el sólo hecho de subdividir no puede estimarse como un acto que conlleve el cambio de destino del predio. Antes de subdividirse el predio es de uso agrícola, ganadero y forestal. Después de expedido el certificado del SAG, sigue siendo así"

De hecho, sostuvo que "el destino para el cual se utilice a futuro -el terreno-, no puede ser fiscalizado, pues en base a suposiciones, y si el SAG, el MINVU o las municipalidades estiman que se vulneró el destino agrícola, ganadero o forestal del predio, deben denunciar al Juzgado de Policía Local correspondiente, quien luego de un proceso legalmente tramitado, determinará si se ha vulnerado o no".

"Por eso es tan grave a nuestro juicio el instructivo del Ministro, pues constituye autotutela o vías de hecho, en que se arroga facultades que corresponden a los tribunales de justicia", añadió.

Consultado por los efectos de esta modificación, el presidente de la Asociación Gremial Chile Rural explicó que "el impacto puede ser más amplio, no solo en el aumento de los precios de los terrenos, si no en los arriendo o en las ventas de casas y departamentos. Chile tiene un gravísimo déficit habitacional, y esta medida lo único que ayuda es incrementarlo".

El mundo político tampoco se ha quedado atrás. De hecho, el senador Fidel Espinoza (PS) lanzó un duro reproche al ministro de Vivienda -también socialista- Carlos Montes. "Lo que buscan a través de decretos es impedir que en Chile un ciudadano, o una ciudadana, puedan adquirir un terreno rural y vivir fuera de la ciudad. Creemos que no hay nada más atentatorio en un democracia, en un gobierno de centroizquierda como el nuestro, que se pretenda mediante decretos pasar por sobre la ley", declaró.

Junto con ello, dijo "esto tiene una historia que parte con el ministro Montes como senador de la República, en donde se presenta un proyecto de ley que no ha tenido viabilidad legislativa, pero que lo que pretendía era más absurdo aún, que era aumentar de 50.000 m2 a cinco hectáreas la posibilidad para poder acceder a una parcela de agrado. Comprar cinco mil hectáreas es absolutamente estéril para cualquier habitante desde el punto de vista económico. Hoy día mediante decreto lo que pretenden hacer es lograr lo que no han podido legislativamente porque no tienen piso político en el Senado para aquello".

"Pretender eliminar todo tipo de parcelaciones con este objetivo considero que es arbitrario, ilegal, y absolutamente discriminatorio, por eso el llamado que le quiero hacer al Presidente Boric es que le diga a sus ministros que se concentren en las tareas para las cuales fueron nominados", añadió.

Desde la oposición, el senador Iván Moreira (UDI), deslizó que "no corresponde que vía decretos, que son totalmente ilegales, el ministro de Agricultura pretenda prohibir, congelar que los chilenos que quieran vivir en sectores rurales, que es precisamente la clase media, puedan acceder a poder vivir en una zona rural o una pequeña parcela".

"Este tema se podrá regular, pero no congelar ni prohibir, ni menos se acostumbre en este caso el ministro de Agricultura en el sentido de legislar en una tramitación que no corresponde", mencionó.

"En cualquier país serio ya estaría renunciado el ministro de Agricultura. Esperamos que el Gobierno rectifique, esta no es la primera vez que el ministro de Agricultura se excede en sus atribuciones. Carece de idoneidad para el cargo. Exigimos la renuncia del ministro y que la Contraloría actúe de oficio frente a este atropello al Congreso Nacional", apuntó.