Por cuarto periodo consecutivo, la tasa de vacancia de las bodegas muestra una fuerte baja, ubicándose en un mínimo de 0,15% en los primeros seis meses del año. Esto, producto de la fuerte demanda por espacios de almacenaje impulsada por el e-commerce y, en general, las nuevas tendencias asociadas al comercio.
Y es que desde el inicio de la pandemia, las empresas han optado por mantener mayores inventarios para responder al boom del consumo que ha vivido Chile, en medio de las restricciones que marcaron dicho período.
Así, un reporte elaborado por Colliers revela que la cifra mencionada se traduce en una fuerte baja de 24% al comparar con el cierre del año pasado.
En el detalle, la tasa de vacancia pasó desde un 8,8% el primer semestre de 2020 a un 0,15% este semestre, validando la alta demanda por activos industriales que se presenta actualmente. Este valor corresponde al mínimo registrado desde hace más de ocho años.
Analizando por sector, la zona Centro registra la menor tasa de vacancia, con nula disponibilidad, sin embargo, con muy baja participación de mercado. Por su parte, las zonas Norponiente, Poniente y Sur, poseen también una muy baja tasa de vacancia, todas con un 0,1%, equivalente a cerca de 1.300 m2 disponibles.
En términos de la demanda, se registra una alta absorción este semestre respecto al segundo semestre 2021, impulsados en gran medida por la zona Norte, la cual registra una absorción positiva entorno a 163.500 m2.
Por otro lado, la absorción de superficie de bodegas alcanzó un total de 236.867 m2, un incremento de 34% respecto al segundo semestre de 2021. Mientras que por el lado de la producción, se registró un significativo aumento, con niveles históricos de ingreso, alcanzando cerca de 235.000 m2 nuevos que entran al mercado.
Estos se ubican en las zonas Norte y Poniente, y que en gran parte se encontraban ya reservados o arrendados al momento de entrar al mercado, lo cual se ve reflejado en los altos niveles de absorción para este periodo.
De acuerdo a Juan Hornauer, gerente del área de estudios de Colliers, el principal factor detrás de esta histórica baja en la vacancia de las bodegas va de la mano con "la potente demanda por espacios para almacenaje que sigue creciendo más rápido que la producción de nueva superficie. La disponibilidad para entrega inmediata es marginal y la superficie en construcción que ingresará en los próximos periodos se encuentra en gran parte colocada, por lo que la tasa de vacancia se mantendrá en bajo el 1%".
Oferta
El informe de la agencia inmobiliaria además muestra que el total de producción ascendió a 234.861m2 de nueva superficie de bodegas, los cuales se componen por bodegas tanto clase A como clase B, ubicadas en las Zonas Norte y Poniente.
En cuanto a participación de mercado, la zona Poniente registra un 39,5% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona Norponiente con un 21,9%. A continuación, se ubica la zona Norte con un 21,7%,mostrando un incremento en la participación respecto a periodos anteriores.
Finalmente, las zonas Sur y Centro, registran una menor concentración de oferta, con un 11% y 5,5% respectivamente.
Sobre este punto, José Miguel Astete, gerente del área industrial de Colliers, detalla que los tipos de bodegas más solicitados son aquellas "para almacenaje inofensivo de 400 m2. Otro tipo de bodegas solicitadas son para almacenaje y distribución de entre 1.000 m2 y 5.000 m2 con altura por sobre 8 metros al hombro para optimizar los espacios de ubicaciones pallets en racks".
Precios
En cuanto a precios, se registra un canon promedio de 0,184 UF/m2, impulsado en gran medida por la zona Sur y Norte, las cuales poseen los más elevados precios de arriendo, llegando a 0,190 y 0,193 UF/m2 respectivamente.
"La potente demanda por espacios para almacenaje que sigue creciendo más rápido que la producción de nueva superficie. La disponibilidad para entrega inmediata es marginal y la superficie en construcción que ingresará en los próximos periodos se encuentra en gran parte colocada, por lo que la tasa de vacancia se mantendrá en bajo el 1%"
Juan Hornauer, gerente del área de estudios de Colliers
En el resto de las zonas analizadas por la firma, Norponiente y Poniente registran precios de 0,162 y 0,181 UF/m2 respectivamente. Cabe precisar que, debido a la menor oferta disponible, tienden a generarse distorsiones en los precios promedio.
Consultado por cuánto se proyecta que podrían variar los precios de arriendo de bodegas en los próximos meses, Hornauer dice que "los precios de arriendo de la oferta disponible para entrega inmediata seguirá en el rango 0,17-0,2 UF/m2, pero los contratos de arriendo para entregas futuras debiesen estar en el rango 0,15-0,17 UF/m2".
Proyecciones
De acuerdo a Colliers, se esperan ingresos en torno a los 70.000 m2 durante el próximo semestre, los cuales se ubicarían en la zona Norte, específicamente en las comunas de Quilicura y Colina.
"Actualmente hay alrededor de 490.000 m2 de bodegas en construcción que ingresaran al mercado durante el 2022 y 2023. Este nuevo inventario se concentra en las zonas Norte y Poniente de la capital, con un 37% y 23% respectivamente", indicó Hornauer.
En cuanto a la demanda por bodegas en los próximos meses, Astete estima que "seguirá en alza, debido a la falta de espacios de bodegas. Las empresas continuarán requiriendo de espacios para almacenamiento para sus productos, y la producción de nuevos centros toma tiempo. El e-commerce llegó para quedarse".
