La pandemia trajo aparejada una revolución en el mercado de las oficinas. De la mano con la implementación del teletrabajo -que con el paso del tiempo fue evolucionando hacia un modelo híbrido-, muchas organizaciones se percataron de que las hileras de puestos individuales ya no eran tan necesarias, sustituyéndolas por espacios de uso colaborativo, en los que pueden realizar reuniones, conectar y respirar la cultura corporativa.
Y si bien la disminución de las restricciones por covid, sumado al paulatino retorno a la presencialidad, han significado una serie de mejoras en cuanto a los índices de ocupación y demanda de estos inmuebles, lo cierto es que esta nueva dinámica del mercado laboral llegó para quedarse.
En base a esto es que el Gobierno evalúa la posibilidad de comprar edificios de oficinas abandonados para convertirlos en viviendas, como una forma de hacer frente al déficit habitacional en Chile.
Así lo anunció el ministro de Vivienda, Carlos Montes, hace algunos días, quien aseguró que desde La Moneda se encuentran analizando los costos que tendría esta política pública, ya que primero habría que adquirir la edificación y luego remodelarla. "Tenemos ya tarifas de cuánto nos cuesta remodelar, que son como 25 UF por metro cuadrado. No es barato, y esperamos que nos den las cifras para que eso convenga para viviendas de sectores medios fundamentalmente", dijo Montes.
Según estimaciones de Colliers, la comuna de Santiago presenta una vacancia aproximada del 11,3%, lo que equivale a un total para oficinas clase A+A, de una superficie vacante de 283.643 m2. Y de 400 m2 correspondientes a oficinas clase A y B en conjunto.
Sobre esto, Sebastián Lund, broker del área de oficinas de Colliers, señala que "la vacancia de oficinas en la comuna se ha mantenido al alza, y los edificios de oficinas desocupados sin duda que son un porcentaje importante de esta tasa de desocupación, sumado a oficinas pequeñas y particulares que están sin arriendo".
"Tenemos un registro de distintos propietarios que llevan bastante tiempo con edificios completos sin arriendo y con disposición a buscar alternativas para un uso alternativo de esos espacios; edificios que van con superficies desde los 7.000 metros a los 22.000 metros aproximadamente", añadió.
Respecto a su ubicación, Lund plantea que estos edificios se concentran principalmente en el centro cívico de Santiago,
"aproximadamente en el cuadrante de la Alameda (sur), General Mackenna (norte), Manuel Rodriguez (poniente) y Miraflores y el cerro Santa Lucía (Oriente)".
Por su parte, Carolina Ortiz, subgerenta comercial de BMI Servicios Inmobiliarios, sostuvo que "el centro de Santiago reúne a una gran cantidad de edificios de oficinas que ya no se utilizan con ese fin y que están siendo observados como posibles espacios para viviendas. Este sector tiene un valor cultural y de servicios único y varios desarrolladores inmobiliarios están viendo alternativas para darle un 'nuevo aire', hoy con alta vacancia en edificios de oficinas principalmente, debido al traslado de corporativos hacia el sector oriente".
"Podemos decir que Providencia se sube a esta tendencia por ser el sector que colinda con el centro de Santiago. No es raro ver desde hace un año edificios -antes corporativos- vacíos que se perfilan como posibles viviendas", acotó Ortiz.
¿Es factible? ¿Cuánto costaría?
Pese a que Cristián Soublette, director de negocios comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria, asegura que "la reconversión de edificios de oficinas hacia otros usos, como el habitacional, es una iniciativa que es muy positiva y aporta valor a la ciudad", sí dejó entrever ciertos reparos respecto a su factibilidad. Esto, considerando aspectos como la antigüedad de la construcción, su configuración, los costos asociados, además del uso y destino de suelo.
Desde su perspectiva, "la adaptación sería más factible en los edificios más antiguos, de 30-40 y hasta 50 años, por sus condiciones constructivas", resaltando que "este tipo de edificios representan un mercado muy acotado, con no más de 100 mil m2 en la capital. Si a ello sumamos la variable que el suelo donde se ubica efectivamente disponga de las factibilidades normativas comunales para avanzar, el número debiera verse aún más reducido".
"Estimamos que los edificios más modernos, aislados para disponer de perímetro libre para ventanas, y construidos como planta libre y circulación vertical (ascensores y cajas de escala) en el centro tienen opciones verdaderas para transformación masiva y competitiva en costos"
Cristián Soublette, director de negocios comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria
En esa línea, Soublette declaró que "sería importante que el Estado evalúe el real alcance de la propuesta,
pues podría ocurrir que la magnitud de la medida no sea especialmente relevante. Si hay un total de 20 mil m2 útiles, que creo es un número alto, se traduce en menos de 400 departamentos".
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, apuntó que "esta disponibilidad, que en teoría permitiría desarrollar 10.000 viviendas, se ve muy disminuida por las restricciones de arquitectura y costos que son inevitable considerar al momento de la transformación de oficinas en viviendas".
"El análisis de opciones de transformación se debe hacer separado para cada edificio, para ver la factibilidad de arquitectura y costos de la transformación. Estimamos que los edificios más modernos, aislados para disponer de perímetro libre para ventanas, y construidos como planta libre y circulación vertical (ascensores y cajas de escala) en el centro tienen opciones verdaderas para transformación masiva y competitiva en costos", agregó.
Sobre cuánto podría costarle al Estado hacerse de estos edificios de oficinas, Lund menciona que "en general, las ventas en el sector no han sido tan numerosas, pero creemos que los valores para adquirir una propiedad con estas características debería estar por las 30-35 UF/m2. A eso, hay que sumarle el costo de habilitación y transformación de uso de oficina hacia residencial, que puede ir entre 20-25 UF/m2".
