El sector de la construcción en Chile está enfrentando una crisis sin precedentes, con diversos factores que no hacen más que empujar a los participantes del mercado a abandonarlo, con alza en los costos, escasez de materias primas y una notoria disminución en la demanda de viviendas, por la inflación y la famosa "permisología".
Estos diversos factores han generado el aumento de empresas que entraron en liquidación, tanto voluntaria como forzosa. Siempre existirán empresas en proceso de liquidación, que por diversos motivos no logran complementar su desafío.
El análisis de las situaciones de empresas constructoras de Colliers, indica que solo durante lo que va del año, 1.500 constructoras han pedido su liquidación voluntaria y 1.200 empresas constructoras entraron en liquidación forzosa.
Según cifras entregadas por el Ministerio de Obras Públicas, alrededor de 36 obras han sido abandonadas en lo que va del año. Mientras que, ya son cinco las empresas declaradas en quiebra judicialmente.
El desplome del mercado de construcción
Son muchas las causas que han afectado y fomentando el hundimiento de la industria. "La caída más generalizada de empresas constructoras se produjo a partir del año 2020 y es un proceso que lamentablemente no ha dejado de tomar más volumen", comentó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
"El primer factor fue el encarecimiento de las obras, por desabastecimiento de materiales de construcción y su enorme aumento de costo, que incidió muy fuerte en dilatar las obras e interrumpir la secuencia normal de la construcción. Las restricciones laborales calaron muy hondo, porque obviamente no existe la modalidad de teletrabajo en esta industria", explicó Gleisner.
Como segundo factor, se agrega "la caída de ventas y la interrupción del flujo de caja de la empresa. En este episodio de falta de liquidez, el sistema financiero no puso a disposición de la industria una adecuada liquidez, sino comenzó a presionar, con alza de tasa y restricción de líneas de crédito, por la recuperación de los créditos aportados al sector", añadió.
Además, la industria se vio afectada por la famosa "permisología", conocida por sus largos procesos administrativos y tiempos de espera, lo que genera un gasto extra para las empresas. De hecho, según Gps Property, los permisos de edificación presentaron una disminución del 60%.
Con todo esto, las empresas no lograban terminar sus obras ni materializar sus ventas, teniendo que extender mucho los costos fijos, sin poder iniciar obras nuevas por falta de financiamiento bancario y endurecimiento de las normativas.
Así, en el contexto de expansión descontrolada del gasto y luego el proceso de ajuste de la economía, "la percepción económica de las personas cayó a zonas claramente pesimistas donde aún se mantiene, inhibiendo el interés por compras de largo plazo. Un abultado fenómeno de desistimientos ha dificultado la materialización de las ventas".
En un cálculo simple, considerando la inflación, el alza de tasa de crédito hipotecario y la disminución de los plazos de pago del crédito, "con un mismo ingreso familiar la familia puede comprar el año 2023 la mitad de la vivienda que podía comprar el 2019". Lo que demuestra la dramática caída del poder adquisitivo de las personas.
Cada día son más las empresas del rubro que caen en la quiebra. Recientemente, la justicia declaró en quiebra a la constructora Arauco S.A. -con 40 años de trayectoria- la que intentó solucionar sus problemas mediante una reorganización, pero no lo lograron, sumándose a las constructoras Cosal, M3, Queylén, Proyekta, Buildtek, Las Magdalenas, Basco, Cerro El Peñón, entre otras, las que también tuvieron que terminar sus actividades este año.
La compleja situación de la industria
El objetivo de cualquier empresa, es vender sus productos para reinvertir el flujo financiero. La profunda caída de las ventas materializadas cortó todo tipo de flujo de caja. Ademas, la dificultad de iniciar nuevas obras por un largo plazo obliga a desprenderse de los trabajadores, generando un mayor desempleo.
Por su parte, el sector financiero presiona con fuerza la recuperación de los créditos otorgados a la industria de la construcción, lo que obliga a las constructoras a absorber grandes pérdidas patrimoniales.
Las estadísticas de inicio de obras reflejan esta situación. "Ante una caída de ventas de 40% en relación a los años pre pandemia, el inicio de venta de proyectos nuevos es solamente el 11% de la venta del último semestre. Así el inicio de obras es menos del 10% de los períodos pre pandemia. Esto refleja la muy grave contracción del sector de la construcción habitacional", indicó el vicepresidente de Colliers.
Las construcciones industriales y no comerciales "muestran un panorama similar. El sector de construcción genera aproximadamente el 8% del empleo a nivel nacional. Es un sector muy importante que está afectado".
Medidas para salvar el rubro de la construcción
Esta industria es fundamental para la economía del país, por lo que necesita medidas urgentes para controlar la crisis y evitar más quiebras. "Las viviendas son un elemento fundamental en el ahorro de las personas, es el corazón de la vida económica y el desarrollo de la sociedad", aseguró Gleisner.
Acerca de las medidas necesarias para evitar más quiebras, desde la Cámara Chilena de la Construcción aseguraron que "es necesario hacer efectivos los reajustes extraordinarios a los contratos de obras públicas mandatadas por el Estado y adecuar los presupuestos de las licitaciones a la nueva realidad de los costos de construcción".
También es clave "garantizar la buena ejecución del presupuesto del MOP, así como el desarrollo del Plan de Emergencia Habitacional, y materializar los convenios para mejorar el estándar de las actuales obras concesionadas", explicaron.
En paralelo, "se tiene que avanzar en solucionar aspectos más estructurales, como la excesiva y costosa tramitología y burocracia, considerar una modernización de los contratos cuyos mandantes sea el Ministerio de Obras Públicas, para que sean flexibles y puedan adecuarse a las nuevas condiciones que se han registrado en los últimos años. A esto, se suma la pérdida de certeza jurídica y los problemas de rigidez y desequilibrios que hoy están presentes en la relación entre el Estado y sus contratistas".
Se espera que algunos inhibidores de la construcción se resuelvan progresivamente, a medida que se complete el ajuste económico. Desde Colliers, esperan que la inflación y las tasas cortas vuelvan a niveles pre pandemia, y con esto, el país debería volver a crecer. "Estas son condiciones esenciales para recuperar el ánimo de los compradores para asumir compromisos de largo plazo con la adquisición de viviendas", concluyeron.
