El Banco Central advirtió en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) publicado hoy que la situación del sector inmobiliario continúa deteriorado.
A pesar de una ligera estabilización en los precios de las viviendas y arriendos en los últimos trimestres, los desafíos persisten, con ventas lentas y un stock elevado de viviendas terminadas. "La situación del sector inmobiliario continúa deteriorada, con ventas lentas y un stock de viviendas terminadas que permanece alto", subrayó el IEF.
El análisis muestra un panorama complicado para el sector inmobiliario que enfrenta un debilitamiento continuo de la demanda, altos costos de financiamiento y un aumento en los impagos.
Según el informe, las ventas de unidades habitacionales en los primeros nueve meses de 2024 cayeron un 13% en comparación con el mismo período de 2023, lo que representa un 31% menos que el promedio de ventas observado entre 2011 y 2019.
Este retroceso en las ventas ha contribuido a que el stock disponible de viviendas terminadas en la Región Metropolitana (RM) se mantenga en un 52% a fines del tercer trimestre de 2024, un nivel similar al cierre de 2023 y por encima del 43% promedio entre 2011 y 2019.
"La baja fracción de viviendas terminadas en el stock disponible permitió a las empresas, durante la pandemia, mitigar el impacto del ciclo negativo de las ventas sobre los precios. Este margen de ajuste se ha ido reduciendo, en la medida que las ventas han permanecido debilitadas por varios trimestres y la oferta ha ido madurando", indicó la entidad presidida por Rosanna Costa.
Este contexto podría llevar a las empresas a tener que realizar ajustes mayores en los precios, si la debilidad en la demanda persiste.
Elevado costo de financiamiento para compra de viviendas
El informe también destaca el impacto del elevado costo de financiamiento para la compra de viviendas. A pesar de que la tasa de interés de los créditos hipotecarios bajó al 4,5% en octubre de 2024, el nivel sigue siendo alto en comparación con el promedio del 3,6% registrado entre 2014 y 2024.
En cuanto a las condiciones para otorgar estos créditos, la Encuesta de Crédito Bancario (ECB) reveló que se mantienen estándares estrictos, y que una mayor proporción de instituciones bancarias percibe una demanda más débil.
"La estabilización de los precios de las viviendas ha sido evidente en los últimos trimestres. El índice de precios de vivienda (IPV) nacional creció en torno a un 1% real durante los primeros dos trimestres de este año. En una perspectiva más larga, luego de presentar alzas en 2021 y caídas en 2022, los precios se han estabilizado en niveles similares a los observados a comienzos de 2021", añadió el instituto emisor.
Por otro lado, el análisis señala un aumento en el impago de las empresas inmobiliarias, que alcanzó el 1,7% de las colocaciones del sector, el nivel más alto en los últimos quince años.
Las constructoras también han experimentado un aumento en sus impagos, lo que ha provocado un deterioro en la capacidad de pago de las empresas, reflejado en el aumento de indicadores de incumplimiento y una caída en la clasificación de riesgo de la deuda de estas empresas.
A pesar de este panorama, las condiciones de otorgamiento de crédito bancario para el sector inmobiliario no mostraron cambios significativos en el tercer trimestre de 2024.
El Banco Central señaló que, a pesar de los riesgos asociados a una posible caída abrupta en el valor de las garantías hipotecarias, la banca cuenta con medidas de mitigación, basadas en la regulación prudencial, para enfrentar un escenario de riesgo.
Sin embargo, el sector inmobiliario sigue enfrentando riesgos ante la posibilidad de un ajuste significativo a la baja en los precios de las propiedades.
Sector no residencial: señales de debilidad
El sector no residencial también muestra señales de debilidad, especialmente en el mercado de oficinas. Según el informe, la vacancia total de oficinas se mantiene cerca del 11%, una cifra aún elevada en comparación con el promedio histórico del 7% registrado entre 2011 y 2019.
Las oficinas de clase A y A+ presentan una vacancia del 9,5%, mientras que las de clase B alcanzan un 12,5%. Los precios de los arriendos de oficinas cayeron un 0,6% real anual, mientras que las bodegas experimentaron una caída más pronunciada, con una reducción del 16% real anual al segundo semestre de 2024.
En cuanto al financiamiento del sector no residencial, la exposición directa de la banca al segmento inmobiliario y de construcción no residencial alcanzó cerca del 2% de las colocaciones totales a junio de 2024.
Mientras tanto, la exposición de los Fondos de Inversión Públicos (FIP) al sector inmobiliario local se ubicó en un 17% de sus activos a marzo de 2024, y la de las compañías de seguros de vida (CSV) fue del 28% de sus activos al cierre del primer semestre.
Por último, el Banco Central destacó que la normativa reciente publicada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), que modificó la Circular Nº 1835, mejorará la información disponible sobre las inversiones de las instituciones en el sector inmobiliario, lo que permitirá un monitoreo más detallado de los riesgos y la exposición de estos agentes al sector.
