No es sorpresa que comunas como Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea dominen los rankings de las viviendas más caras, concentren el lujo y, ahora, incluso acaparen las esquinas comerciales más exclusivas dado el declive que ha mostrado el centro de Santiago tras el estallido, la pandemia y la crisis de seguridad que enfrenta el caso histórico de la capital.
Pero, al interior de esas comunas también hay barrios que se pelean los mayores valores de las propiedades residenciales que actualmente ofrece el mercado.
Se sabe que la oferta inmobiliaria en la capital es bastante homogénea en cuanto al tipo de vivienda ofrecida. De acuerdo con un informe de Colliers, actualmente hay más de 40.000 viviendas en oferta, con un valor promedio de 4.100 UF ($157. 653.200), un precio unitario de casi 79 UF ($3.037.708)/m² y una superficie media de 48 m².
Sin embargo, en el tramo superior del mercado, la oferta se concentra en Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea, donde
las propiedades promedian 25.600 UF ($984.371.200), con un valor unitario de 141 UF ($5.421.732)/m² y una superficie de 157 m².
Este segmento representa apenas el 0,6% de la oferta total en la capital, pero equivale al 6% del valor total de todas las propiedades ofrecidas en la ciudad.
¿Cuáles son los barrios más exclusivos de Santiago?
El barrio que concentra el 30% de la oferta de estas tres comunas es el área comprendida entre Nueva Costanera, Américo Vespucio y av. Vitacura.
Las viviendas allí tienen un valor promedio de 25.500 UF ($980.526.000), con una superficie de 141 m² interiores y un precio unitario de 148 UF ($5.690.896)/m². El stock actual asciende a 103 unidades, con 46 modelos diferentes, sumando un valor total de 2,6 millones de UF ($99.975.200.000).
Pero más caros aún son los barrios de San Damián y el sector de los Dominicos tradicional, en Las Condes, donde se ofrecen viviendas a un promedio de 50.000 UF (1.922.600.000) en 335 m2 interior y 131 UF ($5.037.212)/m2 y se constituye así en el barrio de los mayores valores unitarios. Además, representa un poco más que el 6% de la oferta de este mercado de mayor valor.
El Barrio de Lo Curro también destaca, en Vitacura, donde se ofertan viviendas a un precio promedio de 39.000 UF ($1.499.628.000) con una superficie interior de 285 m2 a 131 UF ($5.037.212)/m2. Representa cerca de un 5% del stock del segmento más caro.
Más atrás la oferta de Lo Barnechea de este segmento es bastante dispersa y se localiza en general al borde los sectores más consolidados. Este segmento ofrece viviendas en promedio a 34.000 UF ($1.307.368.000) con 217 m2 de superficie interior a 131 UF ($5.037.212)/m2 y representa cerca de 6% de este segmento de mercado.
De acuerdo a Reinaldo Gleisener, vicepresidente de Colliers, "es interesante notar que otras ofertas del sector de mayor valor unitario está representado por proyectos que no constituyen un área específica en las comunas de Vitacura, Las Condes, Providencia".
"Todos con oferta de vivienda sobre 20.000 UF ($769.040.000) y precios unitarios sobre 115 UF ($4.421.980)/m2. Esto muestra que las inmobiliarias están testeando nuevos barrios con productos de alta gama”, señala.
Sin embargo, plantea una interrogante :¿Están los compradores dispuestos a pagar los precios en zonas menos tradicionales?
"Para la inmobiliaria es más seguro ofrecer productos de valor promedio que a valores de punta. La demanda por viviendas de alta gama, de por sí, está muy deprimida. La lenta rotación de inventario hace complejo la apuesta en este segmento", dijo.
¿Cómo ha evolucionado la plusvalía en la Región Metropolitana?
Mientras los barrios más caros se mantienen firmes en su pedestal, otras comunas de la región Metropolitana están viendo un crecimiento bastante acelerado.
Según un análisis de TocToc, la plusvalía en la RM ha aumentado en promedio un 15,4% en los últimos cinco años, con comunas emergentes que han sorprendido por su desarrollo.
Por ejemplo, Conchalí lidera el ranking, con un 39,4% de alza promedio en el valor de los departamentos ubicados en esta comuna. Le sigue La Florida, con una plusvalía de que ha saltado 35%, e Independencia con un alza18,4%.
Gloria Sierra, head of product de TocToc, explicó este fenómeno "por su cercanía con Santiago Centro y por su elevada demanda de arriendo".
Por otro lado, Pudahuel destaca como la comuna con mayor plusvalía de casas en la Región Metropolitana, alcanzando un 50,3% de aumento en los precios de Estas durante los últimos cinco años. Seguido por San Bernardo (44,3%) y Huechuraba (19,7%).
En Pudahuel, por ejemplo, el sector de Lo Aguirre ha registrado un aumento del 56,7% en los precios. Del mismo modo, en San Bernardo, el barrio Los Morros ha experimentado un incremento del 49,6%. Por su parte, en el barrio Pedro Fontova de Huechuraba, los precios han aumentado un 26,1% en los últimos cinco años para la evolución del precio unitario.
Sierra explica que esto se debe a que son "sectores en los que incrementó bastante la plusvalía después de la pandemia, destacando por contar con casas con m2 más accesibles".
Respecto a las proyecciones, desde TocToc, observan que Conchalí, Renca y Quinta Normal han destacado por la acelerada evolución de su plusvalía, situación que ha ido en aumento a raíz de la futura Línea 7 de Metro.
Incluso prevén que estos sectores alcancen un alza de entre 10% a 15% respecto de su valor actual hacia fines de 2028, fecha en que terminará la construcción de este proyecto.
