Una compleja situación de planificación urbana es la que vive la Región Metropolitana.
Según un informe elaborado por GPS Property, 30 de las 52 comunas se encuentran actualmente en proceso de modificación o elaboración de sus Planes Reguladores Comunales (PRC), lo que representa el 65% del área urbana y urbanizable de la región y abarca al 59% de su población.
A esto, dice el análisis de la firma, se suma un escenario aún más alarmante: seis comunas –Cerrillos, El Bosque, Estación Central, La Pintana, Pedro Aguirre Cerda y San Ramón– no cuentan con un PRC propio, y se siguen rigiendo por instrumentos obsoletos, heredados de comunas vecinas y complementados por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994.
Un caso emblemático es el de la comuna de Cerrillos, que continúa regulada por planes de Maipú de 1965 y Santiago de 1990.
A nivel general, las seis comunas sin PRC propio están reguladas por instrumentos cuya vigencia fluctúa entre 20 y 86 años, con un promedio de 56 años.
Por su parte, de las 30 comunas que actualmente están tramitando nuevos PRC, los tiempos de elaboración y aprobación son dispares y, en muchos casos, inaceptablemente extensos. Mientras La Pintana recién inició su proceso en febrero de este año, Lampa lleva 11 años sin lograr una aprobación, y aún le resta al menos un año más de tramitación.
Según constata GPS, Lo Barnechea lleva 5 años y medio en proceso de actualización, con el proyecto estancado desde hace casi 6 meses en la Seremi. Las Condes, en tanto, en su intento de modificación N°11 del PRC, acumula 7 años y medio de tramitación, sin resultado, luego de recibir un informe desfavorable.
Mientras, Santiago, en plena actualización de zonificación y conservación histórica, inició su proceso hace 6 años. Desde diciembre de 2022 no se ha informado avance alguno tras la aprobación del anteproyecto por el Consejo Municipal.
No solo GPS ve un problema en la actualizaciones de los plantes reguladores, sino que también la consultora Colliers.
Según explicó Sergio Correa, gerente inmobiliario de la firma, "el instrumento vigente desde 1994 está completamente desactualizado frente a los desafíos actuales: crecimiento informal, fragmentación territorial, crisis climática, y dificultad para articular la inversión pública con la planificación urbana. Esta actualización es una gran oportunidad para replantear el modelo de ciudad que queremos hacia el 2050".
Uno de los intentos previos por corregir este rezago fue la Modificación 100 del PRMS, que incorporó 10.000 hectáreas bajo la figura de zonas condicionadas, dicen desde Colliers.
"No tiene sentido seguir construyendo Metro, trenes o autopistas en zonas donde el desarrollo está normativamente restringido".
Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers
"La idea era buena: permitir nuevos desarrollos donde existiera infraestructura vial, transporte y servicios, pero su implementación ha sido extremadamente difícil. A más de 10 años, el avance real ha sido mínimo. Los requisitos exigidos —como superficies mínimas de 60 hectáreas, estudios de impacto urbano, validaciones de servicios públicos, y planes maestros— han resultado complejos, costosos y lentos", complementa, en todo caso, Correa.
Colliers destaca, asimismo, algunas propuestas que a su juicio debieran incorporarse en el nuevo instrumento, como simplificar las condiciones de las zonas condicionadas, revisar la coordinación entre PRMS y PRC, y vincular la planificación urbana con la inversión pública.
"No tiene sentido seguir construyendo Metro, trenes o autopistas en zonas donde el desarrollo está normativamente restringido. El nuevo PRMS debería condicionar parte de esa inversión a la actualización de los planes reguladores comunales", indica Correa.
"Esto permitiría aprovechar mejor los recursos públicos y fomentar una expansión urbana ordenada, con mixtura de usos y vivienda bien localizada", añade.
Además, desde Colliers advierten sobre otro tema estructural que debe abordarse en paralelo: los tiempos excesivos que demora la aprobación de los instrumentos de planificación y el funcionamiento lento de los servicios públicos que participan en la tramitación de proyectos, lo que se conoce como permisología.
