Morosidad en gastos comunes se dispara 200%: Los efectos para la comunidad y sanciones que se pueden aplicar
Son diversas las razones que pueden llevar a un vecino a caer en mora, considerando que los gastos comunes subieron con fuerza casi 9% en 2023, sumado al alza de 13% registrada en 2022.
20 de Enero de 2024 | 07:13 | Por Martín Garretón, Emol.
Morosos en gastos comunes.
El Mercurio
Los primeros días de cualquier mes suelen ser un dolor de cabeza para quienes viven en departamento o casa de condominio, provocado en buena parte por la resaca de los gastos comunes.
Mantenciones, gastos de personal, cuentas de servicios y "gastos varios", son parte del poco grato cobro y, al mismo tiempo, clave para mantener una sana convivencia entre vecinos. Por eso, es cada vez más común ver en las entradas de conjuntos habitacionales letreros con una suerte de "lista negra" de morosos, algunos por unos cuantos miles de pesos, y otros cuyas deudas ascienden a millones.
Una lista que ha ido creciendo con fuerza en el último tiempo. Según un análisis realizado por la plataforma de administración Comunidad Feliz -cuyo software es utilizado por 3.327 condomonios y edificios en Chile-, durante 2023 la morosidad en el pago de gastos comunes se disparó 196% en la Región Metropolitana, respecto a 2022.
Y los datos solo consideraron la "morosidad extrema", tomando en cuenta deudas con mínimo cinco meses de antigüedad.
Según explicó Valeria Morillo, vocera de Comunidad Feliz, se puede ver "un aumento importante en el monto moroso total por comuna, siendo Santiago quien lidera, con un aumento del 171%, donde se observa el mayor monto moroso acumulado".
196%aumentó la morosidad en pago de gastos comunes en RM
Por otro lado, la comuna que registró el mayor incremento porcentual fue La Reina, con un agresivo 1.912%. "Todo eso nos entrega un aumento promedio de la morosidad extrema para la RM de un 196% para finales del año 2023", sentenció Morillo.
Asimismo, José Miguel Oyarzo, CEO de EdiPro, arrojó otro dato que según los experto podría explicar esta alza de morosos. Y es que en base a un estudio a más de mil edificios y condominios de todo Chile, se concluyó que el alza de gastos comunes en 2023 fue de un 8,7%, mucho mayor al Índice de Precios al Consumidor (IPC) anual de 3,9% del año pasado.
"Aún se ve que los gastos comunes siguen subiendo de manera importante. Con un 8,7% de alza 2022 a 2023, se evidencia una mejoría respecto a nuestro estudio anterior, que marcaba un 13% de alza en el gran Santiago para mediados de 2023"
José Miguel Oyarzo, CEO de EdiPro
"Aún los gastos comunes siguen subiendo fuertemente, y bastante por sobre el Índice de Precios al Consumidor (IPC)", acotó Oyarzo. Es que dicha alza se suma a la potente escalada de 13% en gastos comunes durante 2022, según Edipro.
Las razones de morosidad
Morillo, en tanto, comentó las razones más comunes para llegar a este nivel de morosidad, lo que tiene que ver con la subida de precios que ha tenido la canasta básica de alimentos y los servicios en general, lo que genera un desequilibrio en el presupuesto mensual de las familias, postergando el pago de gastos comunes en la lista de prioridades.
También, por cierto, el debilitado mercado laboral tiene un impacto relevante, sumado a la desorganización financiera de algunos residentes y priorización de otros gastos por temporadas como Navidad o compra de útiles escolares.
"La situación económica es el principal factor, dado que los propietarios tienden a pagar otras cosas antes que el gasto común, y se va arrastrando una morosidad"
Guillermo Márquez, gerente de tecnología de Edifito
Según Guillermo Márquez, gerente de tecnología de Edifito, "la situación económica es el principal factor, dado que los propietarios tienden a pagar otras cosas antes que el gasto común, y se va arrastrando una morosidad".
Para Carolina Petersen, de Administración Vertical de Temuco, Región de la Araucanía, el gasto común "ha ido en alza obviamente desde el año pasado y va a seguir subiendo".
Y por lo mismo, dice, "los arrendatarios y/o los dueños no están pagando porque está más caro en comparación a los primeros años que llegaron a los departamentos o también, y que ha pasado mucho, que mucha gente está quedando sin trabajo".
Por esta razón, Daniel Lemus, administrador de la Administración Dulce Hogar, planteó que frente a las dificultades económicas que tienen algunos vecinos, "hay una responsabilidad con el condominio actuar antes que la morosidad se incremente".
"Para evitar el aumento del gasto común hay que estar atento a las señales, generar recordatorios automáticos", acotó.
Los efectos sobre la comunidad
Otra de los interrogantes que surgen ante este incremento de morosos, son las consecuencias que esto pueda causar a la comunidad. Como por ejemplo, el aumento del gasto común para el resto de los residentes.
Al respecto, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, señala que "en caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos y, a causa de esto, se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros que regula esta ley, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento".
"Claro, es lo que aparece en la ley, pero en estricto rigor en el flujo de caja, termina afectando igual, entonces el edificio empieza a trazar cuentas y finalmente igual sube el gasto común"
David Díaz, gerente general área renta Westay Renteso
David Díaz, gerente general área renta y administración de condominios de la empresa Westay Rent, aseveró que "claro, eso es lo que aparece en la ley, pero en estricto rigor en el flujo de caja, termina afectando igual, entonces el edificio empieza a trazar cuentas y finalmente igual sube el gasto común".
"Lo que ahí dice es que si esa unidad genera deuda, nadie más la tiene que pagar, solo esa unidad la tiene que pagar, y eso es así. Pero cuando hay mucha morosidad en un edificio, obviamente no entra la plata y el edificio se empieza a trazar y por eso suben, por pesar los intereses, por pagar atrasada la cuenta, o la póliza de seguros si no la pagas a tiempo también empieza a subir, te cobran una mora diaria", explicó.
"No deberían subir (los gastos comunes), lo que sí puede pasar es que producto de la bicicleta que genera la morosidad, el condominio para pagar sus obligaciones tenga que comenzar a gastar su fondo de reserva y eso empobrece a la comunidad, pues estos recursos están destinados a emergencias o mejoras del condominio y no a financiar la operación mensual de la comunidad", agregó.
Asimismo, afirmó que eso genera "retrasos en los pagos de remuneraciones, reparaciones, mantenciones, seguros, etc, con los problemas que todo esto conlleva".
"La comunidad se ve en riesgo de no poder pagar sus costos mensuales, claramente esto genera un problema tipo bola de nieve, ya que quedan pagos pendientes los cuales no se alcanzan a saldar"
Tomás Hudson Gerente General de Crea Administración
Tomás Hudson, gerente general de Crea Administración, sostuvo que el problema que acarrea la mora en los gastos comunes es que "la comunidad se ve en riesgo de no poder pagar sus costos mensuales, claramente esto genera un problema tipo bola de nieve, ya que quedan pagos pendientes los cuales no se alcanzan a saldar".
En tanto, Daniel Lemus, administrador de la Administración Dulce Hogar, afirmó que los morosos "no son considerados como vecinos hábiles para votaciones de asambleas, en ese sentido, es complejo que participen dando una opinión o reclamando, si no cumplen con sus propias obligaciones".
Sanciones
En cuanto a las sanciones que pueden recibir los morosos, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria -actualizada en abril 2022- señala que si propietario se encuentra moroso en tres o más cuotas que pueden ser continuas y discontinuas, se pueden suspender los suministros eléctricos, como era la ley antigua. Ley nueva permite suspensión de servicios eléctricos, telecomunicaciones e incluso calefacción.
"En el caso de que haya una declaración de estado de catástrofe, obviamente un resabio como la pandemia, en ese caso no se podrí recurrir a esto"
José Luis Díaz, académico de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales USS
En esa línea, Carolina Devoto, directora de Derecho de la Universidad del Desarrollo (UDD) sede Santiago, aclaró que "efectivamente el administrador está facultado para suspender o requerir la suspensión con acuerdo eso así del comité de administración. No lo puede hacer solo".
Sin embargo, advirtió que "no se puede suspender en el servicio de agua potable".
En ese mismo sentido, hay algunas excepciones a esta normativa. "En el caso de que haya una declaración de estado de catástrofe, obviamente un resabio como la pandemia, en ese caso no se podrí recurrir a esto", aseguró José Luis Díaz, académico de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad San Sebastián (USS).
"Nunca se les puede solicitar la suspensión del servicio eléctrico, si de telecomunicaciones o de calefacción, pero no del servicio eléctrico, en caso alguno, sea cual sea la mora que tengan"
Carolina Devoto, directora de Derecho UDD
Asimismo, Devoto aseveró que si en el condominio residen personas electrodependientes, "nunca se les puede solicitar la suspensión del servicio eléctrico, si de telecomunicaciones o de calefacción, pero no del servicio eléctrico, en caso alguno, sea cual sea la mora que tengan".
¿Y en caso extremo de mantener la deuda? La académica UDD explicó que "en caso extremo existe la posibilidad de demandar judicialmente el cobro de los gastos comunes, porque la boleta de cobro o comprobante de cobro que emite el administrador todos los meses tiene mérito ejecutivo".
"Eso significa que con esa sola documentación, el comité de administración autoriza que se demande al co-propietario moroso para el pago de los gastos comunes adeudados incluyendo intereses, multas, reajustes, en un juicio ejecutivo, lo que implica que si él no paga se ordena el embargo de bienes suficientes del co-propietario y eventualmente el remate de esos bienes para que la comunidad se pague con el producido del remate", cerró.
Gastos comunes morosos por comuna Se compararon las deudas de los edificios y condominios en la RM, y estas fueron las comunas con más altos índices de morosidad. (Cifras en millones de pesos)
